【売却の新常識】「家を売っても、そのまま住み続けられる」って本当？リースバックの仕組みと、不動産屋が教える「損しないための条件」

引越し不要で「現金」が手に入る？

こんにちは！岡山市の不動産屋「すもっと」です。 1月も終わりですが、この時期は新生活の準備だけでなく、ご自宅の資産活用についてのご相談も増えています。

その中で、最近テレビCMなどでもよく耳にするのが「リースバック」という言葉です。

「自宅を売却して現金を受け取り、その後は家賃を払ってそのまま住み続ける」

という仕組みのことです。一見、魔法のようなシステムに聞こえますよね。

こういった事情がある方にとって、「引越しをしなくていい（生活環境を変えなくていい）」というのは最強のメリットです。また、表向きはただの賃貸暮らしになるだけなので、ご近所さんに「家を売ったこと」がバレないという点も支持されています。

しかし、不動産のプロとして、メリットだけでなく「厳しい現実（デメリット）」も正直にお伝えしなければなりません。

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ここが一番のネックです。普通に市場で売却する場合を「100」とすると、リースバックでの買取価格は「70〜80」くらいまで下がります。

なぜなら、買う側（不動産会社や投資家）からすると、「あなたが住み続ける＝自由にリフォームしたり転売したりできない」という制約（リスク）があるため、その分価格を安く設定せざるを得ないのです。

「高く売りたい」のが最優先であれば、リースバックではなく、通常の「仲介売却」をおすすめします。

リースバック後の家賃は、近隣の相場ではなく「売却価格（買取価格）」を基準に決まることが多いです。（一般的には、売却価格の7%〜10%÷12ヶ月＝月々の家賃）

そのため、今まで払っていた住宅ローンの月額よりも、リースバック後の家賃の方が高くなってしまうケースがあります。これでは、「生活を楽にするために売ったのに、毎月の支払いがキツくなった」という本末転倒な事態になりかねません。

では、どんな人がこの制度を使うべきなのでしょうか？ Torus不動産では、以下の条件に当てはまる方にのみ、リースバックを推奨しています。

一時的な資金繰りが必要な人： 「事業資金が必要」「子供の学費が必要」など、まとまった現金が必要だが、数年後には買い戻す予定がある、または数年後に引越す予定がある方。
相続対策をしたい人： 不動産を現金化しておくことで、相続時の遺産分割をスムーズにしたい方。
「今の家」にどうしても住み続けたい理由がある人： ペットがいる、高齢の親がいる、子供の学区を変えたくないなど、金銭的な損得よりも「環境維持」を優先したい方。

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リースバックは、使いようによっては人生を救う便利なツールですが、何も考えずに飛びつくと資産を減らすだけのリスクもあります。

Torus不動産（すもっと）では、 「あなたの家の適正な買取価格はいくらか？」 「その場合の家賃はいくらになるか？」 「通常の売却とどちらが得か？」

これらを冷静にシミュレーションいたします。もちろん、無理に契約を勧めることは絶対にありません。

「ちょっと話だけ聞いてみたい」「ローンの支払いが少ししんどい」そんな段階でも構いません。大切なマイホームの未来、一緒に考えましょう！