【岡山】実家で親が孤独死…。事故物件（心理的瑕疵）の正しい売り方と告知のルール🍑

💡 【結論】「自宅での病死や老衰」は事故物件にはなりません！ご自身を責めず、まずはプロにご相談を

「離れて暮らしていた親が実家で倒れ、数日後に発見された。これっていわゆる『事故物件』になるの？」 「人が亡くなった家なんて誰も買ってくれないだろうし、近所の目も気になって売りに出せない…」

高齢化が進む現在、ご実家で親御さんがお一人で亡くなられるケース（孤独死・孤立死）は決して珍しいことではありません。 悲しみやご自身を責めるお気持ちを抱えたまま、「事故物件になってしまったから、もうこの家は売れないのでは」と一人で深く悩まれ、誰にも相談できずに空き家を放置してしまうご遺族が非常に多くいらっしゃいます。

しかし、不動産のプロとしてハッキリお伝えします。

「ご自宅で亡くなったからといって、すべてが『事故物件』になるわけではありません！国土交通省の明確なルールがあり、適切な処理とプロの売り方を選択すれば、必ず手放すことができます！」

今回は、デリケートな不動産のご相談に秘密厳守で寄り添うTorus不動産（すもっと）の専門スタッフが、事故物件（心理的瑕疵）の正しいルールと、近所に知られずに安全に売却する方法を正直にお伝えします。

🚨 知っておきたい！「告知義務」の正しいルール（国土交通省ガイドライン）

不動産取引において、「過去に人が亡くなった」というような、買主様が心理的に嫌悪感を抱く事実を「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。これがある場合、売主は必ず買主にその事実を伝えなければならない「告知義務」があります。

しかし、「どこからが事故物件で、何を言わなければならないのか」が不動産会社によってバラバラだったため、2021年に国土交通省が明確なガイドライン（ルール）を定めました。

🌟 ① 「老衰・病死・不慮の事故」は告知しなくてOK！

実は、自宅での「老衰」や「持病による病死」、あるいは「階段からの転落」や「お風呂での溺死」といった日常生活の中での不慮の事故死は、原則として事故物件として扱う必要はなく、買主への告知義務もありません。 「住み慣れた家で最期を迎える」のは当然のことですので、通常の物件と全く同じように売却できます。

⚠️ ② 「特殊清掃」が入った場合は告知が必要

ただし、病死であっても発見までに長期間が経過し、臭いや汚れを落とすための「特殊清掃」や「大規模なリフォーム」が必要になった場合は、買主への告知義務が発生します。

⚠️ ③ 「自殺・他殺・火災による死亡」は告知が必要

これらは明確な心理的瑕疵（事故物件）となり、売却の際には必ず買主へ事実を告知しなければなりません。

🛑 絶対NG！「言わなければバレない」という考えは破滅を招きます

「告知義務があるケースだけど、黙って売ってしまおう…」 この考えは絶対にやめてください。今の時代、近隣への聞き込みやインターネットの普及により、隠し通すことは100%不可能です。

もし告知せずに売却し、後から買主様に事実がバレた場合、前回のブログでも解説した「契約不適合責任」を問われ、売買契約の白紙解除や、数百万円〜数千万円の損害賠償を請求される泥沼の裁判に発展します。 「正直に伝えること」が、売主様自身を守る最大の防御になります。

🌟 心理的瑕疵がある家を「安全・確実」に売却する2つの方法

告知義務がある物件でも、売り方を工夫すれば必ず手放すことができます。

✨ 方法①：相場より価格を下げて、正直に一般公開する

事実をすべて告知した上で、周辺の相場よりも価格を安く設定して売り出します。 実は、「人が亡くなっていても、リフォームされていて安く買えるなら全く気にしない！」という若い方や投資家は一定数存在します。正直に開示することで、後々のトラブルリスクをゼロにして売却できます。

✨ 方法②：ご近所に内緒で手放す「プロへの直接買取」

「一般公開して、近所に『あそこの家、やっぱり事故物件として売りに出されてるわね』と噂されるのが一番辛い」 そんなお気持ちの方には、弊社や専門業者による「直接買取」が最も選ばれています。

• ネットやチラシに一切載りません： 誰にも知られずに、水面下で売却が完了します。
• 特殊清掃や遺品整理も「そのまま」でOK： ご遺族が辛い思いをして荷物を片付けたり、清掃業者を手配したりする必要はありません。家財道具もそのままの状態で、私たちが丸ごと買い取ります。
• 売却後の責任（契約不適合責任）は一切なし： 不動産業者が買い取るため、後からクレームを言われる心配はゼロです。

🤝 Torus不動産（すもっと）は、ご遺族の心に寄り添います

ご身内を亡くされた後の実家の整理は、心身ともに想像を絶するご負担がかかります。

• 秘密厳守！お客様のプライバシーを徹底的に守ります 私たちは、お客様のデリケートなご事情を外に漏らすことは絶対にありません。社用車ではなく目立たない車でお伺いするなど、近隣への配慮も徹底いたします。
• FP2級保有者が「手残り額」を緻密に計算します 特殊清掃の費用、解体費用、そして税金。どうすればご遺族の金銭的な負担が一番少なくなるかを、お金のプロであるFPが冷静に計算し、最適なプランをご提案します。

📲 まずはLINEでこっそりご相談ください。一人で悩まないでくださいね

「親が家で亡くなって、特殊清掃が入ったんだけど売れるだろうか…」 「ご近所に絶対に知られずに、荷物もそのままの状態で手放したい」

誰にも言えないお悩みや不安は、Torus不動産（すもっと）の公式LINEへこっそりお寄せください🍑 「実家のことで、少し話しにくい相談なのですが…」とメッセージをお送りいただくだけで、専門スタッフがすべてを受け止め、秘密厳守で解決へ向けてサポートいたします。

もちろん、お名前を伏せた匿名でのご相談も大歓迎です。ご遺族が少しでも早く前を向けるよう、私たちが全力でお手伝いします。まずは下のボタンからご連絡ください👇

＼お名前の入力不要！ご事情は絶対に秘密にします／

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【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。 「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！