賃貸経営を行うオーナー様にとって、所有物件が満室になることは何よりの喜びです。しかし、ようやく入居申込が入った時、「これで安心だ」と胸を撫でおろすのは、まだ早いかもしれません。
「本当にこの人で大丈夫だろうか…」
申込書を手に、そんな一抹の不安がよぎることはありませんか？ 入居希望者が物件を吟味するように、オーナー様にも入居者を選ぶ「権利」と、大切な資産を守る「責任」があります。
私たち岡山市の不動産会社『すもっと』は、多くのオーナー様から賃貸経営に関するご相談をいただきます。その中でも、最も重要かつ悩ましい課題が、この「入居審査」です。
今回は、なぜ入居審査が安定経営の生命線なのか、そして優良な入居者を見極めるためにどこを見るべきか、プロの視点から詳しく解説していきます。
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なぜ審査が重要か？ 入居後のトラブルを未然に防ぐために
賃貸経営における最大のリスクは、入居後に発生するトラブルです。
- 家賃の滞納
- 騒音やゴミ出しなど、ルール違反による近隣トラブル
- 設備の破損や不適切な使用
一度契約を締結してしまうと、借地借家法により入居者の権利は強く守られます。オーナー様側から「問題があるから」という理由で簡単に契約を解除し、退去を求めることは非常に困難です。
だからこそ、契約前の「入居審査」という段階で、将来のリスクを限りなくゼロに近づけることが、何よりも重要なのです。
過去に苦い経験をされたオーナー様ほど、「あの時もっと慎重に審査していれば…」と痛感されているのではないでしょうか。 申し込みがあったからと焦って契約するのではなく、トラブルを未然に防ぐ防波堤として、審査の重要性を今一度認識することが大切です。
審査で見抜くべき3つのポイント｜書類と人物像の両面から判断する
では、具体的に申込者のどこを見て判断すればよいのでしょうか。申込書の内容はもちろんですが、書類だけでは見えない「人物像」を見極める視点が不可欠です。
1.【支払い能力】雇用形態だけで判断しない総合的な視点
賃貸経営の根幹を揺るがす家賃滞納リスク。これを見極める「支払い能力」の審査は基本中の基本です。
もちろん、勤務先や勤続年数、年収は重要な判断材料です。しかし、「アルバイトだから」「自営業だから」と、一概に雇用形態だけで判断するのは早計です。勤続年数が長く、安定した収入がある方であれば、雇用形態はそれほど問題にならないケースも多々あります。
逆に注意したいのは、一時的な資金をアピールされる場合です。 「家を売却した資金があるから大丈夫」と言われても、その資金がいつまで続くかは分かりません。大切なのは「一括で支払える資産」よりも「毎月継続して支払える安定収入」があるかどうかです。
最近では、ほとんどのケースで保証会社の利用が必須となっています。保証会社の審査に通ることは大前提ですが、それはあくまで滞納時のリスクヘッジ。オーナー様が安心して物件を任せられる人物かどうかの判断は、また別の話と考えるべきでしょう。
2.【人柄・社会性】書類では見えない最重要ポイント
私たちは、入居審査において「その方の人となり」を最も重視すべきだと考えています。なぜなら、入居後のトラブルの多くは、その方のコミュニケーション能力や社会性に起因するからです。
大げさな言い方に聞こえるかもしれませんが、内見や申込時のやり取りは、いわば「面接」の場です。
- 言葉遣いや態度は丁寧か
- 約束の時間を守れるか
- 身だしなみに清潔感はあるか
- あまりにも一方的で過度な要求をしてこないか
例えば、平気で約束の時間に遅れてくるような方は、入居後も家賃の支払いやゴミ出しのルールを守れないかもしれません。些細なことでもクレームをつけてくるかもしれません。 こうした懸念は、決して考えすぎではありません。内見や申込時の言動は、その方の普段の姿を映す鏡なのです。
これらの「人となり」を見極めることで、「集合住宅のルールを守り、近隣住民と良好な関係を築ける人物か」を推し量ることができます。
3.【過去の実績】トラブル歴の有無
過去に家賃滞納やトラブルを起こしたことがある方は、残念ながら同じことを繰り返す可能性があります。 これを見極める上で有効なのが、保証会社の審査です。特に信販系の保証会社は、個人の信用情報を照会するため、過去の金融トラブルなどをスクリーニングする機能があります。
また、オーナー様自身が過去に経験したトラブルから、「似たような傾向のある方はお断りしたい」と考えるのも、資産を守る上では当然の判断です。 申込時点であれば、オーナー様にも入居者を選ぶ権利があります。むやみにお断りするわけではありませんが、「トラブルになってから後悔する」よりは、慎重な判断が求められます。
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まとめ：安定経営は、信頼できるパートナー選びから
ここまでご説明してきたように、入居審査は多角的な視点が必要です。しかし、オーナー様ご自身が申込者と直接会って、全てを見極めるのは現実的ではありません。
そこで重要になるのが、オーナー様の代理として、厳正かつ的確な審査を行ってくれる不動産管理会社というパートナーの存在です。
信頼できる管理会社は、ただ書類を右から左へ流すだけではありません。申込者と真摯に向き合い、会話の中から人柄を汲み取り、懸念点があればきちんとオーナー様に報告します。
私たち『すもっと』は、岡山市北区の地域性を深く理解し、オーナー様一人ひとりの大切な資産を守ることを第一に考えています。空室を埋めることだけを急ぐのではなく、長期的に安心して経営をお任せいただけるよう、一件一件の審査を丁寧に行うことをお約束します。
「入居者審査の基準が分からない」「今の管理会社の審査に不安がある」 そんなお悩みがございましたら、ぜひ一度、私たちにご相談ください。オーナー様の賃貸経営が成功するよう、全力でサポートさせていただきます。
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