初めての不動産売却、何から手をつけて良いかわからず、不安や悩みを抱えていませんか？
「売却の流れが複雑でわからない」「費用はいくらかかるの？」「住宅ローンが残っていても売れる？」など、疑問は尽きないものです。特に、大切な資産である不動産だからこそ、絶対に失敗したくない、後悔したくないと考えるのは当然のことです。
この記事では、不動産売却で多くの方が抱える「よくある悩み」を7つピックアップし、それぞれの具体的な解決策を専門家の視点から徹底解説します。
この記事を最後まで読めば、不動産売却の全体像が明確になり、自信を持って第一歩を踏み出せるようになるでしょう。岡山市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください。
この記事のハイライト
- 不動産売却の全ステップと期間、必要な費用が明確になる
- 住宅ローン返済や売却金の未払いなど、お金の不安を解消する方法がわかる
- 「売れない」状況を打破する具体的な対策（価格設定、リフォーム、買取）がわかる
- 信頼できる不動産会社の選び方のポイントがわかる
1. 【流れ・費用・会社選び】不動産売却の基本的な悩みと解決策
まずは、多くの方が最初に直面する、売却プロセスや費用、パートナーとなる不動産会社選びに関する基本的な悩みを解決していきましょう。
悩み1：何から始める？売却の流れがわからない
不動産売却は、一般的に3ヶ月から半年程度の期間がかかります。まずは全体像を掴むことが、計画的に進めるための第一歩です。
【不動産売却の基本的な流れ（7ステップ）】
- 情報収集と相場調査：まずは自分の不動産がいくら位で売れそうか、周辺の売出事例や成約価格を調べてみましょう。
- 不動産会社へ査定を依頼：複数の会社に査定を依頼し、査定価格とその根拠を比較検討します。
- 媒介契約の締結：売却を依頼する不動産会社を1社に決め、販売活動の内容などを取り決める「媒介契約」を結びます。
- 販売活動の開始：不動産情報サイトへの掲載やチラシ配布などで、購入希望者を探します。内覧希望があれば対応します。
- 売買契約の締結：購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し条件を交渉し、合意に至れば「売買契約」を締結します。
- 決済と引き渡し：買主から売却代金を受け取り、同時に物件の鍵や関連書類を渡して引き渡しをおこないます。
- 確定申告：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
＜解決策＞ まずは信頼できる不動産会社を見つけ、相談することから始めましょう。プロの視点から、あなたに合った売却スケジュールや戦略を提案してくれます。
悩み2：費用はどのくらい？何にいくらかかるのか不安
不動産売却には、手数料や税金など、いくつかの費用がかかります。事前に把握しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
【主な費用】
- 仲介手数料：売却が成功した際に不動産会社へ支払う成功報酬。法律で上限が定められています。（売買価格の3% + 6万円 + 消費税が一般的）
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。契約金額によって変動します。
- 登記費用：住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などにかかる費用。司法書士への報酬も含まれます。
- 譲渡所得税：売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金。利益が出なければ課税されません。様々な特例控除があります。
＜解決策＞ 不動産会社の査定時に、売却にかかる費用の概算見積もりも依頼しましょう。手元にいくら残るのかを具体的にシミュレーションしてもらうことが重要です。
悩み3：どの不動産会社に頼めばいいかわからない
不動産会社選びは、売却の成否を左右する最も重要なポイントです。会社によって得意な物件種別やエリアが異なります。
＜解決策＞ 以下の3つのポイントで不動産会社を選びましょう。
- 売却実績が豊富か：特に、売却したい不動産がある岡山市のエリアでの売却実績が多い会社は、地域の情報や顧客を抱えており、スムーズな売却が期待できます。
- 査定価格の根拠が明確か：ただ高い査定額を提示するだけでなく、「なぜその価格なのか」を市場データに基づいて論理的に説明してくれる会社を選びましょう。
- 担当者との相性：売却活動は担当者と二人三脚で進めます。親身に相談に乗ってくれるか、レスポンスは早いかなど、信頼できる担当者かを見極めることが大切です。
複数の会社に査定を依頼（一括査定など）し、比較検討するのがおすすめです。
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2. 【ローン・現金化・未払い】お金に関するシビアな悩みと解決策
次に、住宅ローンや売却金の受け取りなど、避けては通れない「お金」に関する悩みを解決します。
悩み4：住宅ローンが残っているけど、売却できる？
結論から言うと、住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です。ただし、「売却金でローンを全額返済（完済）する」ことが原則となります。
＜解決策＞ まずは、ローン残高がいくらかを正確に把握し、不動産の査定価格と比較しましょう。
- 査定価格 ＞ ローン残高（アンダーローン）：問題なく売却できます。売却金でローンを完済し、残った分が手元に入ります。
- 査定価格 ＜ ローン残高（オーバーローン）：売却金だけではローンを完済できません。不足分を自己資金で補う必要があります。もし自己資金の用意が難しい場合は、「住み替えローン」や「任意売却」といった方法も検討可能です。専門的な知識が必要なため、早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。
悩み5：まとまったお金が必要。早く現金化したい
「できるだけ早く、確実に現金化したい」というニーズは少なくありません。通常の仲介売却では、買主が見つかるまでに時間がかかるケースがあります。
＜解決策＞ 現金化を最優先するなら、**「不動産買取」**が有効な選択肢です。
- 仲介：不動産会社が買主（主に個人）を探す。時間はかかるが、市場価格に近い価格で売れる可能性が高い。
- 買取：不動産会社が直接買主となる。販売活動が不要なため、最短数日～1週間程度で現金化が可能。ただし、価格は仲介の7〜8割程度になるのが一般的です。
どちらの方法が良いかは、あなたの状況や優先順位によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選択しましょう。
悩み6：売却代金が支払われないリスクはないの？
「買主のローン審査が通らず契約が白紙になったら…」「代金が未払いになったら…」という不安を感じる方もいます。
＜解決策＞ 不動産取引では、買主の支払い能力を事前に確認し、未払いを防ぐ仕組みが整っています。
- 住宅ローン特約：多くの売買契約には「住宅ローン特約」が盛り込まれます。これは、万が一買主のローン審査が通らなかった場合に、契約を白紙撤回できるというものです。これにより、売主が不利益を被ることはありません。
- 手付金：契約時に買主から手付金を受け取ることで、契約の確実性を高めます。
基本的に、不動産会社が金融機関と連携し、買主の資金計画をしっかり確認した上で契約を進めるため、代金未払いのリスクは極めて低いと言えます。
3. 【売れない！】買い手が見つからないときの悩みと解決策
最後に、販売活動を始めたものの「なかなか買い手が見つからない」という最もつらい状況に陥った際の悩みと、その打開策について解説します。
悩み7：内覧はあるけど、成約に至らない…どうすれば？
売れない原因は、主に「価格」「物件の状態」「販売戦略」の3つに集約されます。
＜解決策1：売却価格を見直す＞ 最も多い原因は、売出価格が周辺相場と乖離しているケースです。強気な価格設定のまま時間が経つと、「売れ残り物件」という印象を与えかねません。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを参考に、不動産会社と相談の上、適切な価格へ見直すことを検討しましょう。3ヶ月以上反応がない場合は、価格見直しのタイミングかもしれません。
＜解決策2：物件の魅力を高める＞ 特に築年数が古い物件の場合、少し手を加えるだけで印象が大きく変わります。
- ホームステージング：家具や小物を配置してモデルルームのように演出し、購入後の生活をイメージしやすくさせます。
- ハウスクリーニング・部分リフォーム：水回りや壁紙など、気になる箇所をきれいにすることで、内覧時の印象が格段にアップします。過度なリフォームは費用倒れになる可能性もあるため、費用対効果を考えて実施しましょう。
- 古家付き土地として売る：建物の状態が悪ければ、思い切って解体し更地にするか、「古家付き土地」として売り出す方法も有効です。
＜解決策3：売却方法を切り替える＞ どうしても仲介で売れない、これ以上時間をかけられないという場合は、前述した**「不動産買取」**への切り替えも検討しましょう。確実に、スピーディーに売却を完了させることができます。
まとめ：不動産売却の悩みは、信頼できるパートナー探しから解決へ
不動産売却には、流れ、費用、お金、そして「売れない」という様々な悩みがつきものです。しかし、一つひとつの悩みには必ず解決策があります。
大切なのは、一人で抱え込まず、信頼できる不動産のプロフェッショナルに相談することです。
- 売却の流れや費用：全体像を把握し、計画を立てる
- お金の不安：ローン状況を確認し、最適な売却方法を選ぶ
- 売れない悩み：価格や物件の魅力、販売戦略を客観的に見直す
これらのポイントを押さえ、あなたの状況に最適なアドバイスをくれるパートナーを見つけることが、後悔しない不動産売却への一番の近道です。
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