【2025年最新版】相続した不動産の売却、損しないための3つの注意点|専門家が岡山市のケースを徹底解説

「親から実家を相続したけど、どうすればいいんだろう…」 「相続した不動産を売りたいけど、手続きが複雑そうで不安…」 「税金で損をしないか心配…」

岡山市で相続した不動産の売却をお考えの際、このようなお悩みや不安を抱えていませんか?

相続不動産の売却は、普段の不動産売却とは異なり、専門的な知識や特有の手続きが必要です。知らずに進めてしまうと、思わぬトラブルに発展したり、使えるはずの特例が使えずに損をしてしまったりする可能性も。

この記事では、相続不動産の売却で失敗しないために押さえておくべき3つの重要な注意点について、分かりやすく解説します。

この記事を読めば分かること

  • 【必須手続き】 2024年4月から義務化された「相続登記」とは?
  • 【節税の鍵】 税金の特例が使える「3年以内」の売却がなぜ重要なのか?
  • 【売却の第一歩】 自分に合った不動産会社との「媒介契約」の選び方

岡山市及びその周辺で相続不動産の売却をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

\まずは専門家に相談してみる/


1. 【最初の関門】相続登記(名義変更)をしないと売却できない!

相続した不動産を売却する上で、**最初に行うべき最も重要な手続きが「相続登記」**です。これは、不動産の名義を亡くなった方(被相続人)から、財産を受け継いだ方(相続人)へ変更する手続きを指します。

なぜ相続登記が必須なのか?

不動産は、登記上の**名義人でなければ売却できません。**相続が発生しても、自動的に名義が変わるわけではないのです。 法務局で手続きを行い、登記簿上の所有者をあなた(相続人)の名義に変更して初めて、売却活動をスタートできます。

【注意!】相続登記は義務です!期限と罰則

これまで任意だった相続登記ですが、2024年4月1日から義務化されました。

  • 申請期限: 不動産の相続を知った日から3年以内
  • 罰則: 正当な理由なく期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この義務化は、過去に相続した不動産にも適用されます。心当たりがある方は、早急に対応が必要です。相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書など多くの書類が必要となり、準備に時間がかかることも。売却を決めたら、すぐに専門家(司法書士や不動産会社)へ相談しましょう。

共有名義の不動産売却は「全員の同意」が必要

兄弟姉妹など複数の相続人で不動産を相続する場合、「共有名義」という選択肢があります。一見公平に見えますが、売却時には注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するには、**共有者全員の同意がなければなりません。**一人でも反対すれば、売却手続きを進めることはできません。将来的なトラブルを避けるためにも、相続の段階で誰がどのように相続するのか、遺産分割協議でしっかりと話し合っておくことが極めて重要です。


2. 【節税の鍵】売却期限を意識しないと損をする!?

相続不動産の売却では、「いつ売るか」というタイミングが税金面に大きく影響します。特に「3年」という期間が重要なキーワードになります。

節税特例を使うなら「相続開始から3年以内」が目安

相続不動産の売却で得た利益(譲渡所得)には税金がかかりますが、特定の条件下で税負担を大幅に軽減できる特例があります。これらの特例を活用するには**「相続開始から3年以内」という期限**が設けられていることが多いのです。

① 相続税の取得費加算の特例

納付した相続税の一部を、不動産の取得費(経費)として計上できる制度です。取得費が増えることで、課税対象となる利益が圧縮され、結果的に譲渡所得税の節税に繋がります。

  • 適用期限: 相続開始の翌日から3年10か月以内の売却

② 相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に大きな特例です。

  • 適用期限: 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
  • 主な要件:
    • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
    • 被相続人が一人で居住していたこと
    • 売却代金が1億円以下であること
    • 家屋を解体して更地で売るか、耐震リフォームをして売ること

どちらの特例が使えるか、また併用できるかについては専門的な判断が必要です。不動産会社に相談し、有利な条件で売却を進めましょう。

相続税の納税資金にするなら「10か月以内」の売却を目指す

不動産の売却代金を相続税の支払いに充てたい場合は、さらに時間的な制約があります。

  • 相続税の申告・納税期限: 相続開始を知った日の翌日から10か月以内

一般的な不動産売却には3か月から6か月、場合によっては1年近くかかることもあります。納税期限に間に合わせるためには、相続発生後、すぐに不動産会社へ査定を依頼し、売却計画を立てることが不可欠です。


3. 【成功への近道】最適な「媒介契約」を選ぶ

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結びます。この契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。ご自身の状況や物件の特性に合わせて最適な契約を選ぶことが、スムーズで有利な売却の鍵となります。

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の会社への依頼可能不可(1社のみ)不可(1社のみ)
自分で買主を見つける可能可能不可
レインズへの登録義務なし7日以内5日以内
売主への業務報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
おすすめのケース・人気エリアの物件
・好条件でじっくり売りたい
・信頼できる1社に任せたい
・販売状況を把握したい
・とにかく早く売りたい
・手厚いサポートを受けたい

レインズとは?:全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークシステム。レインズに登録することで、多くの不動産会社の目に触れ、買主が見つかりやすくなります。

岡山市内の人気エリアや築浅物件であれば、複数の会社で競争を促す「一般媒介契約」も有効です。一方で、少し郊外の物件や、早期売却を目指したい場合は、不動産会社の販売責任が重くなる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」がおすすめです。

どの契約が良いか迷ったら、不動産会社の査定担当者に「自分の場合はどの契約が最適か」と率直に質問してみましょう。親身に答えてくれる会社こそ、信頼できるパートナーと言えます。


まとめ:相続不動産の売却は、計画性と専門家への相談が成功の鍵

今回は、相続した不動産を売却する際の3つの重要な注意点について解説しました。

  1. 名義変更(相続登記): 3年以内の申請が義務。まずはここからスタート。
  2. 売却期限: **節税特例の活用(3年以内)相続税の納税(10か月以内)**の2つの期限を意識する。
  3. 媒介契約: 物件と自身の状況に合わせ、3つの種類から最適なものを選ぶ。

相続不動産の売却は、手続きが複雑で時間的な制約も多く、一人で進めるのは大変です。だからこそ、信頼できる不動産のプロフェッショナルをパートナーに選ぶことが何よりも重要になります。

岡山市南区・中区・東区・北区で相続不動産の売却にお悩みなら、私たち「Torus不動産」にお任せください。

土地・建物・マンションはもちろん、収益物件や農地といった専門知識が必要な不動産まで、幅広く対応可能です。複雑な相続手続きや税金のご相談、最適な売却プランのご提案まで、お客様一人ひとりに寄り添い、ワンストップでサポートいたします。

無料査定も実施しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。あなたの不安を安心に変えるお手伝いをいたします。

\専門家が親身に対応します/