「親の実家を売ろうと思っているけど、税金がどれくらいかかるのかわからなくて踏み出せない」――そんな声を、岡山でよくお聞きします。
空き家を売ったときの税金は、種類・計算のしかた・使える控除をきちんと理解しておくだけで、思ったより怖くありません。まずは全体像を把握することが大切です。
空き家売却にかかる税金の種類を整理する
不動産を売ったとき、かかる可能性がある税金は大きく次の4つです。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
- 復興特別所得税
- 印紙税
- 登録免許税（名義変更が必要な場合）
このうち、売主が特に気にすべきなのは「譲渡所得税」です。売却で「利益が出た」とみなされた場合にかかるもので、金額的にも影響が大きくなりやすい税金です。印紙税は売買契約書に貼る収入印紙の費用で、売却金額によって変わりますが数千円〜数万円程度が目安です（詳細は国税庁の一覧表で確認できます）。登録免許税は、相続登記がまだ済んでいない場合に名義変更をするときに発生します。
まずは「譲渡所得税とは何か」を理解することが、空き家売却の税金を正しく把握する第一歩です。
譲渡所得税のしくみ――「売った金額」に課税されるわけではない
「空き家が1,000万円で売れたら、1,000万円に税金がかかるの？」と心配される方は多いのですが、そうではありません。
譲渡所得税は、「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を引いた「譲渡所得（利益）」に対してかかる税金です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費とは、その不動産をもともと購入したときの費用（購入代金・仲介手数料・登記費用など）のことです。相続で取得した場合は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額がそのまま引き継がれます。
譲渡費用は、売却のためにかかった費用です。仲介手数料・測量費・解体費用（更地にして売る場合）などが該当します。
注意点として、取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を取得費とみなす概算取得費という制度があります。古い実家で購入当時の書類が残っていないケースでは、この5%で計算することになるため、譲渡所得が大きく計上される可能性があります。古い書類が残っていないか、一度探してみることをおすすめします。
税率は「所有期間」によって大きく変わる
譲渡所得が発生した場合、税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
※復興特別所得税（所得税額の2.1%）が別途加算されます。
相続で実家を引き継いだ場合、所有期間は被相続人が取得した日から計算するのが原則です。親が何十年も前に購入した家であれば、相続した直後に売っても「長期」として扱われるケースがほとんどです。これは売主にとって有利なポイントなので、ぜひ覚えておいてください。
短期と長期で税率はおよそ倍近く異なります。「売り時」を考える際に所有期間の区分を確認しておくことは非常に重要です。
空き家売却で使える主な税金の特例・控除
税金の負担を軽くできる可能性がある特例がいくつか存在します。空き家の売却で特に押さえておきたいものを紹介します。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家（空き家）を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。要件の主なものは以下のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始直前まで被相続人が居住していたこと
- 相続してから3年を経過した年の12月31日までに売却すること
- 売却金額が1億円以下であること
- 耐震リフォームをするか、更地にして売ること（条件による）
※この特例は要件が細かく、適用できるかどうかはケースによって異なります。必ず税理士や専門家に確認することをおすすめします。
なお、この特例については当サイトの別記事「相続空き家の3000万円控除とは？【岡山】条件をやさしく解説」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。譲渡所得が減るため、税負担の軽減につながる可能性があります。相続税の申告が絡む場合は、税理士への相談が特に重要です。
特例を使うには「確定申告」が必要
大切なのは、これらの特例はすべて、売却した翌年に確定申告をしないと適用されないということです。申告を忘れると、本来払わなくてよかった税金を納めることになりかねません。売却が決まったら、早めに税理士への相談を検討してください。
税金以外にかかる費用も把握しておく
売却時には税金だけでなく、諸費用も発生します。代表的なものは以下のとおりです。
- 仲介手数料：仲介（一般的な不動産売却）の場合、売買金額に応じた上限が法律で定められています。直接買取の場合は発生しません。
- 測量費・解体費：更地にして売る場合や境界確認が必要な場合に発生。金額はケースにより大きく異なります。
- 司法書士費用：相続登記（名義変更）が未了の場合に必要です。
- 印紙税：売買契約書に必要。売却金額によって異なります。
「税金と諸費用を合わせると、手取りはいくらになるの？」という点が、売却前に最も確認したいことのひとつです。査定の段階で、概算の手取り額まで一緒に確認できる不動産会社を選ぶと安心です。
すもっとでは、査定の際に「手取り額の目安」も含めてご説明するよう心がけています。荷物や家財がそのままの状態でも買取に対応しており、相続登記（名義変更）が済んでいない場合も提携の司法書士と連携してまとめてサポートしています。県外にお住まいで岡山の実家を売りたい方も、立ち会いなしで査定・売却を進められます。
まずは相談を――税金のことも含めて一緒に整理します
「税金がどれくらいかかるかわからないから、売却を先延ばしにしている」という方は少なくありません。ただ、空き家を放置すると固定資産税の負担や管理の手間が続きますし、建物の劣化も進みます。税金への不安は、正しい情報を持つことで多くの場合は解消されます。
すもっと（Torus不動産合同会社）では、岡山市を中心とした岡山県内の空き家売却について、無料での査定と相談を受け付けています。「税金のことは何も知らない状態で相談してもいいの？」という方も、もちろん大歓迎です。税務の専門的なご質問については、提携する専門家をご紹介することもできます。
強引な営業は一切しませんので、「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でも、お気軽にご連絡ください。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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