【岡山市版】不動産売却ステップガイド

岡山市で相続した空き家や実家などの不動産を初めて売却する方に向けて、不動産売却の基本ステップと注意点を解説します。売却の流れ（査定依頼から確定申告まで）や、査定時のコツ、媒介契約の種類、必要な書類、費用・税金、そして当社 Torus不動産合同会社 のサポート内容について分かりやすくご紹介します。専門用語もできるだけ噛み砕いて説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の基本ステップ

不動産売却の基本的な流れは次のとおりです。

価格査定の依頼 – 不動産会社に物件の査定を依頼し、売却のおおよその価格を把握します。査定には、机上査定（データ上の簡易的な評価）と訪問査定（実際に現地を見て行う詳細な評価）の2種類があります。まずは複数の不動産会社に机上査定を依頼し、結果に大きな開きがないか比較検討しましょう。査定額は必ずその価格で売れる保証ではない点に注意が必要です。
不動産会社と媒介契約 – 査定を依頼した中から信頼できる不動産会社を選び、売却を正式に依頼する契約（媒介契約）を結びます。媒介契約には後述するように「一般・専任・専属専任」の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、自分の希望（できるだけ多くの会社に頼みたい、特定の会社に任せたい等）に合わせて選びましょう。また、契約時には「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」など希望条件も伝えます。
売却活動（販売活動） – 媒介契約を結んだ不動産会社が、物件の宣伝・販売活動を開始します。具体的には、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、顧客への紹介、現地見学会（オープンハウス）の開催など様々な方法で買主を探します。売主様は内覧（現地見学）希望者への対応や、内覧に備えた片付け・清掃なども必要になります。購入希望者が現れたら、不動産会社を通して価格や引渡し時期などの条件交渉を行います。
売買契約の締結 – 買主が正式に決まり条件合意できたら、売主・買主・不動産会社立会いのもとで不動産売買契約を結びます。契約当日は売買契約書を取り交わし、通常、買主から売主へ手付金（契約代金の5～10%程度）が支払われます。契約書には収入印紙の貼付（印紙税の納付）が必要です。また、契約時には後述する必要書類（本人確認書類や実印など）も求められます。
決済・物件の引渡し – 売買契約後、契約で定めた引渡し日までに引越しや荷物の搬出など引渡し準備を行います。そして決済日当日、買主から残代金を受け取り、物件の鍵や関係書類を引渡します。一般的には売主・買主・司法書士・不動産会社が買主の利用する金融機関に集まり、残代金の支払いと同時に所有権移転登記の申請（名義変更手続き）を行う「立会決済」によって引渡しを完了します。なお、当日集まらず振込で行う方法（司法書士への事前委任が必要）もあります。引渡し時には登記関係書類（権利証等）や物件の鍵を渡します。
確定申告 – 売却した翌年の2月16日～3月15日に、譲渡所得の確定申告を行います（売却で利益が出た場合が主な対象です）。譲渡所得とは売却額から取得費（購入時の費用）や譲渡費用を差し引いた利益のことで、譲渡所得に税金（所得税・住民税）が課税されます。マイホームや相続した空き家を売却した場合は最大3,000万円の特別控除など税負担を減らす特例もあります。逆に売却損が出た場合も、一定条件下で損失を他の所得と相殺できる特例があります。税金が発生するケースでは忘れずに確定申告を行いましょう。

査定を依頼するときのコツ

初めて不動産の査定を依頼する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

複数業者に査定依頼する: いきなり1社に絞るのではなく、まずは2～3社程度の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。複数社の査定額を比較することで相場観がつかめますし、高すぎる査定額を提示する会社を見抜くこともできます。極端に高い査定価格を提示する業者は、媒介契約を取りたいがために市場とかけ離れた「見栄えの良い数字」を出している可能性もあるため要注意です。そういった場合、結局売却活動中に何度も値下げを余儀なくされ、成約まで時間がかかるケースが多いです。
机上査定と訪問査定を使い分ける: 査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の二段階があります。机上査定は物件の資料や周辺成約事例などデータに基づき概算価格を出す方法で、手軽に短時間で依頼できます。一方、訪問査定は実際に担当者が物件を訪れ、日当たり・立地環境・建物の状態など現地でしか分からないポイントを確認して査定する方法です。精度は訪問査定の方が高いため、本格的に売却を検討する段階では訪問査定を依頼しましょう。まず机上査定でおおよその価格帯を把握し、信頼できそうな会社に絞ってから訪問査定に進むと効率的です。
査定価格の根拠を確認する: 各社から提示された査定額については、その金額になった根拠をしっかり説明してもらいましょう。査定額には、物件の立地（駅からの距離や周辺環境）、広さや間取り、築年数や建物の状態、需要の動向など様々な要因が影響します。疑問点は遠慮なく質問し、納得できる説明をしてくれる担当者を選ぶことが大切です。査定額とご自身の希望にギャップがある場合も、なぜ差があるのか聞いてみると良いでしょう。

媒介契約の種類と選び方

不動産会社に売却を正式依頼する「媒介契約」には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を簡単に説明します。

一般媒介契約: 複数の不動産会社に重ねて売却を依頼できる契約です。売主自身が自分で買主を見つけて直接取引すること（自己発見取引）も可能です。メリットは複数社に頼める分、より多くの買主候補にアプローチできる可能性があること。ただしデメリットとして、不動産会社側から見ると契約を取れる確実性が低いため、積極的な販売活動にあまり力を入れてもらえないケースもあります（情報共有システムへの登録義務や報告義務もない契約です）。売主自身で積極的に動く余裕があり、広く声をかけたい場合に向いています。
専任媒介契約: 1社の不動産会社のみに売却を依頼する契約です。一般媒介と異なり他社に重ねて依頼することはできませんが、自分で見つけた買主との直接取引は認められます。不動産会社から見ると自社が仲介できる見込みが高いため販売意欲が上がりやすく、レインズ※への登録義務（契約後7日以内）や2週間に1度以上の販売状況報告義務もあります。担当者と密に連絡を取りながら売却を進めたい場合に適しています。
専属専任媒介契約: 専任媒介契約と同じく依頼できる不動産会社は1社のみですが、自己発見取引も不可（自分で買主を見つけた場合も必ず契約した不動産会社を通す必要あり）という契約です。レインズへの登録義務が専任より厳格（契約後5日以内）で、報告義務も1週間に1度以上と頻繁です。不動産会社としては最も確実に仲介できる契約のため、広告費用をかけるなど積極的な販売活動が期待できます。早期売却を狙いたい場合や、不動産会社と二人三脚で進めたい場合に検討すると良いでしょう。

※レインズ（REINS）：不動産会社のみが閲覧できる物件情報ネットワークシステム。専任・専属専任媒介契約では物件をレインズに登録することが義務付けられ、他の不動産会社にも情報共有されます。

契約の種類ごとにメリット・デメリットがありますが、一般的には岡山市など地方の場合、信頼できる1社に絞って依頼するケースが多いようです。広く募集したい場合は一般媒介、信頼する会社があるなら専任や専属専任、と物件の状況や売主様の希望に応じて選びましょう。媒介契約を結ぶ際には契約期間（通常3ヶ月）や手数料などの条件も確認し、不明点は契約前にきちんと説明を受けてください。

売却に必要な書類と手続き

不動産売却には様々な書類が必要になります。必要書類が揃っていないと手続きがストップしてしまう恐れもあるため、事前に確認・準備しておきましょう。

**まず、相続物件の場合は名義変更（相続登記）が必須です。**不動産は原則、登記簿上の名義人本人でなければ売却できないため、相続した不動産は売りに出す前に被相続人（故人）から相続人への名義変更手続きを行いましょう。この手続きを「相続登記」といい、2024年4月1日から義務化されています。正当な理由なく相続登記を怠ると10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があり、相続を知ってから3年以内が申請期限です。相続登記は法務局で行いますが、必要書類が多いため司法書士など専門家に依頼する方がスムーズかもしれません。いずれにせよ、相続登記が完了して初めて売却手続きに進める点をご注意ください。

次に、不動産売却時に一般的に必要となる主な書類は以下のとおりです 。

本人確認書類: 運転免許証やマイナンバーカードなど写真付きの身分証明書。
住民票: 登記上の住所と現住所が異なる場合などに提出（発行から3ヶ月以内のもの）。
実印・印鑑証明書: 売買契約書への押印や登記手続きに使用します。印鑑証明書は発行3ヶ月以内が有効です。
権利証（登記済権利証）または登記識別情報: 不動産の所有者であることを示す重要書類です。旧来の紙の権利証か、現在の12桁の暗証番号からなる登記識別情報のいずれかを準備します。
固定資産税納税通知書: 毎年市町村から届く固定資産税の納税通知書です。物件の土地・建物の評価額や税額が記載されており、売主・買主間で税金の精算を行う際に使用します。

そのほか、物件によって必要になる書類があります。例えば戸建ての場合は「建築確認済証・検査済証（建物が建築基準法に適合していることを示す書類）」や「地積測量図・境界確認書（土地の面積や境界を示す図面）」があると望ましいです。マンションの場合は管理規約や維持修繕の記録などを求められることもあります。過去にリフォームや増改築を行っていれば、その内容が分かる書類（リフォーム工事の契約書や明細など）も用意しましょう。売却時に必要となる書類は売却物件の種類や状況によって異なるため、早めに不動産会社へ相談し「自分の場合は何が必要か」を確認しておくと安心です。

売却時にかかる費用・税金

不動産を売却する際には、売却代金から様々な費用が差し引かれることになります。主な費用・税金の項目は以下のとおりです。

仲介手数料: 売却が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められており、通常は「売買価格の3% + 6万円（+消費税）」が目安になります（例えば4,000万円で売れた場合、約138万円〈税込〉が手数料となります）。手数料は売却代金から清算されるケースが多いですが、高額になるため念頭に置いておきましょう。
印紙税: 売買契約書に貼付する収入印紙代です。不動産売買契約では契約金額に応じて1～数万円程度の印紙税がかかります（契約金額1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円の印紙税〈2025年3月までの軽減税率適用時〉など）。この費用は契約書1通ごとに必要で、通常は売主・買主がそれぞれ用意します。
登記関係の費用: 登記の変更や抹消にかかる費用です。具体的には、抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合にローン完済後、抵当権を外す手続きの費用）や、その際に依頼する司法書士への報酬があります。住宅ローンを一括返済する場合は金融機関に繰上返済手数料を支払うこともあります。相続登記がまだの場合はその登記費用（登録免許税や司法書士費用）も別途かかります。物件によっては境界確定の測量費用や解体費用など、状況に応じた諸経費も発生し得ます。
譲渡所得税・住民税: 不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。居住用財産を売却して生じた譲渡所得には、前述のとおり3,000万円の特別控除や長期所有（10年超）軽減税率などの優遇措置があります。これらを適用すれば課税額を大きく減らせる可能性がありますので、該当しそうな場合は不動産会社や税理士に相談しましょう。なお、譲渡所得税の計算上、仲介手数料や登記費用など売却時の諸経費は「譲渡費用」として利益から差し引くことができます（少しでも節税につながるよう、支出した経費は領収書等を保管し確定申告で計上してください）。譲渡所得税・住民税は基本的に確定申告で申告・納税します。

以上が主な費用項目です。このほか引越し費用や売却前のハウスクリーニング代、不要品の処分費なども考慮に入れておきましょう。不動産売却では売却価格の約4～7%前後が諸費用で消えるとも言われます。思った以上に手元に残らないケースもありますので、事前にどんな費用がいくら位かかりそうかシミュレーションしておくと安心です。

Torus不動産によるサポート内容

初めての不動産売却は分からないことだらけで不安も多いと思います。当社 Torus不動産（トーラス）合同会社 では、岡山市エリアに特化した地域密着型の不動産会社として、お客様の売却をトータルでサポートしております。

● 無料査定・売却相談: 物件の査定はもちろん、売却に関するご相談は無料で承っております。「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でもお気軽にお問い合わせください。岡山市に詳しいスタッフが物件を拝見し、周辺の成約事例や市場動向を踏まえた適正価格の提案を心がけております。ご依頼があれば即日の現地確認も可能ですので、お忙しい方でもスピーディーに対応いたします（机上査定だけでなく現地でのヒアリングを重視しています）。お客様のご事情や希望を丁寧に伺い、最適な売却方法（仲介・買取など）のアドバイスもいたします。

● 手続き・書類のサポート: 媒介契約の締結から売却活動、契約・引渡しの段取りまで一貫してお手伝いいたします。不動産売却には登記手続きや各種書類の準備など煩雑な作業が伴いますが、当社がしっかりナビゲートしますのでご安心ください。必要書類のご案内から契約書類の作成、決済時の司法書士手配まで、プロの立場で全面サポートいたします。特に相続物件の売却で問題となりやすい名義変更や共有者との調整についても、専門家と連携しながら円滑に進められるよう努めます。

● 税務相談・専門家連携: 売却に際して心配な税金の問題も、Torus不動産なら万全です。社内にファイナンシャルプランナー有資格者が在籍しており、基本的な税務に関するアドバイスが可能です。また、必要に応じて税理士や弁護士とも連携し、譲渡所得税の特例適用や相続税との関係など専門的な相談にも対応いたします。「不動産売却に関する悩みがある」というお客様でも、当社と連動した弁護士・司法書士・税理士などと共に一つずつ問題解決をし、一連の流れで売却できるようサポートいたします。税金や法務の面で分からないことがあれば、遠慮なくご相談ください。

● 安心のアフターフォロー: 売却後の確定申告の時期になりましたら、申告方法についてのご案内や書類準備のサポートも行っております。必要であれば税理士の紹介も可能です。不動産売却は契約・引渡しがゴールではありません。最後までお客様に寄り添い、売却後までしっかりフォローいたします。

私たちTorus不動産合同会社は、「誰よりもお客様の立場に立って考えることができる不動産会社」を目指し、岡山市で活動しております。相続した空き家の売却から農地の売却まで豊富な実績があり、中古戸建て・空き家の売却・農地の売却などに力を入れています。大切な不動産を次の必要としている方へと橋渡しできるよう、スタッフ一同全力でサポートいたします。「本当に売れるの？」「何から始めればいい？」といった素朴な疑問から、具体的な手続きのご相談まで、お気軽に当社までお問い合わせください。岡山市の不動産売却なら、ぜひTorus不動産にお任せください！

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