Q. 岡山市で住宅ローンが残っている家を売却・リースバックすることは可能ですか？Torus不動産の伊藤が解説！

💡 【結論】ローンが残っていても売却・リースバックは可能です！ただし条件があります

結論から申し上げますと、住宅ローンを現在も返済中のご自宅であっても、「通常売却」や「リースバック」を行うことは十分に可能です。

実際にTorus不動産（すもっと）にご相談いただく売却案件の多くが、住宅ローンが残っている状態からのスタートです。 ただし、ローンが残っている家を売るためには、大前提として「家を売ったお金（＋自己資金）で、残っているローンを全額一括返済し、銀行の抵当権（担保）を外すこと」が絶対条件となります。

ここからは、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から、ローン残債がある場合の売却の仕組みと、絶対に確認すべきポイントを解説していきます。

＼お気軽にご相談ください！／

📊 まずは現状把握！「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

住宅ローンが残っている家を売る際、最も重要なのが「家の査定額（売れる金額）」と「ローンの残債（残りの借金）」のバランスです。これは大きく2つのパターンに分かれます。

🏠 ① アンダーローン（売却額 ＞ ローン残債）

家を売ったお金で、残りのローンをすべて完済できる状態です。

• 例： 家が2,000万円で売れて、ローンの残りが1,500万円の場合。
• 結果： ローンを完済し、さらに手元に500万円の現金が残ります。この状態であれば、通常売却もリースバックも全く問題なくスムーズに進行可能です。

⚠️ ② オーバーローン（売却額 ＜ ローン残債）

家を売ったお金をすべて注ぎ込んでも、ローンが返しきれない状態です。

• 例： 家が1,500万円でしか売れないのに、ローンの残りが2,000万円ある場合。
• 結果： 500万円の借金が残ってしまいます。この場合、足りない500万円を「お客様ご自身の貯金（自己資金）」から手出しして完済しなければ、家を売ることができません。 どうしても自己資金が用意できない場合は、「任意売却」という特殊な手続きが必要になります。

🔄 リースバックを検討中の方は特に「査定額」に要注意！

「ローンが残っているけど、今の家に住み続けたいからリースバックにしたい！」とお考えの方は、特に注意が必要です。

前回のブログでもお伝えした通り、リースバック業者が家を買い取る価格は、通常の市場相場の「70％〜80％程度」に下がってしまいます。 通常売却なら1,500万円で売れてアンダーローン（完済可能）になる家でも、リースバックの買取査定だと1,100万円になり、オーバーローン（手出しが必要な状態）に転落してしまうケースが非常に多いのです。

「リースバックのチラシを見て申し込んだけど、ローンが返しきれないからと断られた」というトラブルはここから生まれます。

🤝 利益第一の不動産屋にはできない、私たちが目指す「みんなの良かった」

「ローンが残っているから、売るのは無理かも…」と一人で悩み、無理な返済を続けてしまう方は少なくありません。 また、査定額の高さだけをアピールし、お客様のローン残高やその後の生活（資金計画）にまで親身に寄り添わない不動産屋も残念ながら存在します。

私たちはボランティアで行っているわけではありませんが、自社の利益（仲介手数料）のことしか考えないようなお取引は、誰の為にもならないと考えています。

Torus不動産（すもっと）は、不動産売却を単なる「物件の取引」ではなく、「お客様の人生と資金計画の再スタート」だと捉えています。FP（ファイナンシャルプランナー）の資格を持つプロとして、お客様のローン残債を正確に把握し、「通常売却でスッキリ完済するべきか」「自己資金を少し足してリースバックで住み続けるべきか」を、フラットな目線で正直にアドバイスいたします。

売主様はもちろん、次にご自宅を引き継ぐ買主様も含め、お取引に関わった皆様が「本当に良かった」と思えること。 綺麗事のようですが、私たちはそんな綺麗事を本気でやり遂げようとしています。

住宅ローンの残債や売却・リースバックについて少しでもご不安があれば、ぜひTorus不動産にご相談ください。人生で何度も起こるわけではない大切なタイミングに私たちを選んでいただけるなら、全力でその思いに応えます！

＼まだ売るか決めていなくてもOKです！／

※しつこい電話営業等は一切いたしません。LINEからチャットでカンタンに無料相談・査定が可能です🍑✨

【この記事の監修・執筆者】 伊藤 祐哉（いとう ゆうや）

• Torus不動産（すもっと） 営業部
• 出身地：島根県出雲市（趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること）
• 誕生日：1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
• 【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！