岡山で注目！「家を売ってそのまま住む」方法とは？
「今住んでいる家を売却して資金を得たい。でも、引っ越しはしたくない…」
岡山市でこのように考えている方に最適な方法がリースバックです。
リースバックとは、持ち家を不動産会社などに売却し、売却先である不動産会社と賃貸契約を結び、家賃を払いながらそのまま住み続けることができる仕組みです。
売却代金を一括で受け取れるため、まとまった資金を確保できる点が最大のメリットです。
リースバックで資金を確保する主な目的
- 老後資金の確保
- お子様の教育資金（受験・大学進学など）
- 住宅ローンの完済
- 相続対策
このサービスを検討する際、最も気になるのが「いくらで売れるのか？」という買取価格と、「毎月いくら払うのか？」という家賃の相場でしょう。
地元・岡山県の不動産全般を扱う私たちすもっとが、リースバックの仕組みと、買取価格・家賃の最適なバランスについて詳しく解説します。
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💰 【最重要】リースバックの買取価格の相場と決まり方
リースバックにおける物件の買取価格は、老後の生活や今後の資金計画に直結する非常に重要な要素です。
1. 買取価格の相場は「市場価格の60%〜70%」
リースバックの買取価格の相場は、エリアや地域によって多少変動しますが、**一般的に市場価格（一般的な売却相場）の60%〜70%**と言われています。
これは、買取を行う不動産会社が、その物件を「投資用不動産」として将来の利回りを考えて金額を設定するためです。
買取価格に影響を与える要因
- 築年数、建物の状態（きれいさ、劣化の程度）
- 地域の環境や市場価値（岡山市内の立地など）
- 経費の考慮（固定資産税、維持管理費、将来のリフォーム費用）
2. 【すもっと流】買取価格を最大化する3つの方法
「価格が低いのは損なのでは？」と感じるかもしれませんが、買取価格を安く抑えることで、その後の家賃が安くなったり、将来の買い戻し価格が安くなったりする可能性もあります。
それでも資金調達を重視したい場合は、以下の方法を意識しましょう。
- 複数のリースバック事業者へ相見積もりを依頼する
- 競合させることで、各社が査定額を頑張って高めに出してくれる可能性があります。
- 住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しておく
- 不動産会社が買取を行うには抵当権抹消が必須です。残債が多い場合はその分、売却価格を高くせざるを得ず、結果的に家賃も高くなる傾向があります。
- 物件の状態を可能な限り整えておく
- 住まいの状態が良好であれば、査定時の評価が上がりやすくなります。
3. 【判断基準】買取価格を重視すべきケース vs 家賃を抑えるべきケース
目先の買取価格だけでなく、その後の家賃負担も考慮して判断することが大切です。
| 重視すべきケース | 目的 | 選択のポイント |
| 買取価格 | 一時的にまとまった資金が必要、住宅ローンの完済が目的 | 高い売却価格を得て資金を確保。将来的な住み替えも視野に入れる。 |
| 家賃 | 売却した家に長く住み続けたい、毎月の支出を抑えたい | 売却価格が安くても、家賃を低く抑えられる条件を最優先する。 |
💸 リースバック後の家賃相場はどのくらい？
買取価格と同様に、家賃もリースバックを検討するうえでの大きなポイントです。
1. リースバックの家賃は「利回り」で決まる
リースバックの家賃は、周辺の一般的な賃貸相場ではなく、主に以下の要因で算出されます。
- 物件の買取価格
- 不動産会社が設定する期待利回り
家賃は、以下の計算式から逆算して決定されます。
$$利回り = \frac{1年分の家賃収入}{買取価格}$$
つまり、買取価格を高く設定すれば、家賃も高くなります。 逆に、買取価格を抑えることができれば、利回り追求の観点から家賃は安くなる傾向があります。
2. 「周辺の賃貸相場」と比べても意味がない理由
リースバック後の家賃は、周辺の一般的な賃貸物件と比べて高くなる傾向があるのは事実です。
これは、リースバックの家賃はあくまで**【買取価格と利回り】**で決まるためです。通常の賃貸物件のように、周辺の家賃相場を参考に決定されるわけではないため、比較しても意味がありません。
3. 岡山で家賃を安く抑えるための具体的戦略
家賃負担を最小限に抑えたい場合は、以下の戦略が有効です。
- 売却価格を下げて提案する:
- 買取価格を意図的に下げることで、自動的に家賃を低く抑えることが可能になります。
- 期待利回りの低い運営会社を選定する:
- 複数の会社に査定を出し、比較的利回りを低く設定している（つまり、家賃が安くなる）運営会社を選びましょう。
【重要】買取価格、家賃、賃貸借期間の3つの条件は、それぞれ単体で決まることはほとんどありません。 1つの条件が変われば、他の2つも変化します。ライフプランや資金計画を整理した上で、この3つの条件をセットで比較検討することが、リースバック成功の秘訣です。
⚠️ 契約前に知っておきたい！リースバックのデメリットと注意点
リースバックは便利な仕組みですが、メリットだけでなく仕組みをよく理解したうえで慎重に検討することが大切です。
- ずっと住み続けられる保証はない
- 賃貸借契約には賃貸期間があらかじめ決められている場合が多く、契約更新が拒否されるリスクもあります。
- 家賃の値上げリスク
- 契約更新時に家賃が値上げされる可能性も否定できません。
- クーリングオフが適用されない
- 自宅の売却はクーリングオフが適用されません。契約が成立すると、原則として無条件で解除は不可能です。
- 物件の所有権はなくなる
- 固定資産税の支払い義務はなくなりますが、物件の所有権は買主に移ります。
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🌟 まとめ：岡山でのリースバックは「すもっと」へご相談ください
自宅を売却して資金を確保しつつ、住み慣れた家での生活を継続できるリースバックは、将来の備えとして非常に有効な手段です。
しかし、買取価格、家賃、そして賃貸借期間のバランスが非常に複雑です。
地元・岡山県で不動産全般を扱う私たちすもっとは、お客様一人ひとりの状況とライフプランを丁寧にお伺いし、最適な資金計画とリースバックの条件をご提案いたします。
契約後に後悔しないよう、まずは専門家である私たちにご相談ください。
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