「実家の家を売りたいけど、検査済証という書類が見当たらない…」 「検査済証がないと、不動産は売れないって本当？」
岡山市で不動産売却を検討される方から、このようなご相談をいただくことが増えています。大切な資産である不動産、少しでも有利に、そしてスムーズに売却したいと考えるのは当然のことです。
この記事では、不動産売却における「検査済証」の重要性から、もし手元にない場合の具体的な対処法まで、2025年の最新情報と専門家の視点を交えて、わかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 検査済証とは、建物が建築基準法に適合していることを証明する「お墨付き」
- ないと住宅ローンの審査が通らず、買主から敬遠されるため売却が難しくなる
- 紛失したり、そもそも取得していなかったりしても、売却を諦める必要はない
1. 「検査済証」とは？家の“身分証明書”です
まず、基本となる「検査済証」について理解を深めましょう。
検査済証を一言でいうと？
検査済証とは、その建物が建築確認申請のとおりに建てられ、建築基準法に違反していないことを証明する公的な書類です。
家を建てる際、まず設計図などが法律に適合しているかチェックする「建築確認」を受けます。そして工事完了後、実際に図面通りに建てられているか、役所や指定確認検査機関が「完了検査」をおこないます。この完了検査に合格して初めて、検査済証が交付されるのです。
いわば、**国が認めた「この建物はルール通りに建てられています」という“お墨付き”**であり、人間でいうところの身分証明書のような重要な役割を持っています。
【豆知識】あなたの家は新耐震？旧耐震？
特に中古住宅の売却では、耐震性が価格や買主の安心感に大きく影響します。その基準となるのが、1981年（昭和56年）6月1日です。
- 建築確認日が1981年5月31日以前 → 旧耐震基準
- 建築確認日が1981年6月1日以降 → 新耐震基準
この「建築確認日」は、検査済証とセットで保管されている「確認済証（建築確認通知書）」で確認できます。もし書類が見当たらない場合でも、不動産会社を通じて、または市役所の建築指導課などで「確認台帳記載事項証明書」を取得することで確認が可能です。
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2. なぜ？検査済証がないと売却で“圧倒的に”不利になる4つの理由
では、なぜ検査済証がないと不動産売却が困難になるのでしょうか。買主側の視点に立つと、その理由が明確になります。
理由1：買主が住宅ローンを使えない【致命的】
最も大きな理由が、買主の住宅ローン審査が通らない可能性が非常に高いことです。 金融機関は融資の際、担保となる不動産に法的な問題がないかを厳しくチェックします。検査済証がない物件は「違反建築物」の可能性が否定できず、担保価値が低いと判断されるため、融資を敬遠するのです。
現金一括で購入できる買主はごく少数です。つまり、検査済証がないだけで、購入希望者の大多数を失ってしまうことになります。
理由2：買主が「違反建築」の責任を負うリスク
万が一、購入した家が建ぺい率オーバーなどの違反建築物だった場合、その是正責任は新しい所有者である買主が負うことになります。 「前の所有者がやったこと」では済まされず、最悪の場合、行政指導により多額の費用をかけて一部を解体しなければならないケースも。買主にとって、これほど恐ろしいリスクはありません。
理由3：将来の増改築（リフォーム）や用途変更ができない
買主が将来、「子ども部屋を増築したい」「一部を店舗にしたい」と考えても、検査済証がない（＝建物の適法性が証明できない）と、建築確認申請が受理されません。 つまり、購入後のライフプランに合わせた自由な活用が大きく制限されてしまいます。活用の幅が狭い不動産は、当然ながら魅力を失います。
理由4：強力な“値下げ交渉”の材料になる
上記の様々なリスクやデメリットは、買主にとって絶好の値下げ交渉の材料となります。 「この物件は検査済証がないので、リスク分として500万円値引きしてください」といった交渉は珍しくありません。本来の価値よりも大幅に安い価格で手放さざるを得なくなり、売主様が大きく損をしてしまう可能性が高まります。
3. 【諦めないで！】検査済証がなくても不動産を売却する3つの方法
「うちの家、検査済証がないかもしれない…」と不安になった方もご安心ください。対処法はあります。
方法1：まずは確認！「台帳記載事項証明書」を取得する
**「昔はあったはずだけど、紛失してしまった」**というケースは非常に多いです。 検査済証は再発行されませんが、役所の建築指導課などには、過去に検査済証が交付された記録が「建築確認台帳」として保管されています。
この台帳の写しである**「台帳記載事項証明書」**を取得すれば、検査済証が交付済みであることを証明でき、売却時に検査済証の代わりとして認められることがほとんどです。まずは、この証明書が取得できるかを確認しましょう。
方法2：「建築士による調査報告書」で安全性を証明する
**「そもそも完了検査を受けておらず、検査済証が存在しない」**というケースも、特に古い建物では珍しくありません。平成初期の完了検査受検率は30%台と、非常に低かったのが実情です。
この場合、建築士に依頼して建物の調査をおこない、「適法な状態である」ことを証明する報告書を作成してもらう方法があります。これは「12条5項報告」という制度に類似したアプローチで、費用はかかりますが、建物の安全性を客観的に示す強力な材料となり、買主や金融機関の信頼を得やすくなります。
方法3：専門の不動産会社に相談し「現状のまま」売却する
検査済証がなく、違反箇所があるなど、上記の方法が難しい場合でも、売却の道が完全に閉ざされるわけではありません。 その場合は、「現状有姿（げんじょうゆうし）」つまり、現在の状態のままで売却を進めます。
ただし、この方法は注意が必要です。
- 買主は現金購入できる富裕層や不動産買取業者に限られることが多い
- 売却価格は相場より大幅に安くなる傾向がある
個人で買主を探すのは極めて困難なため、このような「ワケあり物件」の取り扱いに長けた、専門的なノウハウを持つ不動産会社へ相談することが成功のカギとなります。
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4. まとめ：検査済証の悩みは、まず専門家へ相談を
検査済証は、安全で公正な不動産取引に欠かせない重要な書類です。ないと売却が難しくなるのは事実ですが、見てきたように、対処法は必ずあります。
自己判断で「売れないだろう」と諦めてしまう前に、まずは不動産のプロに相談することが何よりも大切です。書類の有無の確認方法から、法的な調査、あなたの不動産にとって最善の売却戦略まで、トータルでサポートしてくれます。
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