「家の近くに暴力団事務所がある…この不動産、売れるんだろうか？」 「相場より大幅に安く買い叩かれてしまうのではないか…」
不動産の売却を考えたとき、その近くに暴力団事務所（組事務所）が存在すると、大きな不安を感じる方は少なくありません。実際に、このような物件は「訳あり物件」として扱われ、通常の売却活動が難航するケースがほとんどです。
しかし、適切な知識と戦略があれば、売却は決して不可能ではありません。
この記事では、2025年の最新情報に基づき、暴力団事務所が近くにある不動産の売却について、以下の点を詳しく解説します。
- 売却価格へのリアルな影響
- 絶対に知っておくべき法的な注意点（告知義務）
- 売却を成功させるための具体的な4つの方法
- 金融機関のローン審査への影響
岡山市で不動産売却をご検討中の方はもちろん、同様のお悩みを抱えるすべての方にとって、きっと解決の糸口が見つかるはずです。
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1. 暴力団事務所が近い不動産、売却価格への影響は？
結論から言うと、暴力団事務所が近くにある不動産は、売却価格が相場よりも20%～50%程度低くなる可能性があります。これは「環境的瑕疵（かんきょうてきかし）」と見なされるためです。
環境的瑕疵とは？
環境的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥（雨漏りやシロアリなど）はないものの、周辺の環境が原因で住み心地に悪影響を及ぼす、あるいは一般的に嫌悪感を抱かせる要因がある状態を指します。
【環境的瑕疵の例】
- 暴力団事務所、風俗店
- ゴミ焼却場、下水処理場、火葬場
- 騒音、振動、悪臭を発生させる工場
- 鉄道の線路脇、交通量の多い幹線道路沿い
これらの施設が近隣にあると、買主は「平穏な生活が送れないかもしれない」「事件に巻き込まれるリスクがあるのでは」といった心理的な不安を感じます。そのため、買い手がつきにくく、価格を下げざるを得ないのです。
価格下落率の目安
- 事務所が存在するだけの場合：20%～30%の下落
- 日常的に組員の出入りがあるだけでも、敬遠される傾向にあります。
- 過去に抗争や発砲事件などがあった場合：50%以上の下落
- 具体的な事件が発生した履歴があると、瑕疵の度合いは非常に大きいと判断され、半値以下になることも珍しくありません。
隣人が暴力団関係者というだけでは、直ちに価格が暴落するわけではありません。しかし、頻繁に複数の関係者が出入りしていたり、過去に近隣トラブルを起こしていたりする場合は、事務所と同様に価格に影響が出る可能性があります。
2. 売却時の最重要注意点「告知義務」と「ローン審査」
暴力団事務所が近い不動産を売却する際には、法的なリスクと実務的なリスクが伴います。特に以下の2点は必ず押さえておきましょう。
注意点①：買主への「告知義務」を怠ると大問題に
暴力団事務所の存在は、買主の購入判断に極めて重要な影響を与える「環境的瑕疵」です。そのため、売主には**買主に対して事前にその事実を伝える「告知義務」**があります。
これを怠り、後から買主がその事実を知った場合、売主は**「契約不適合責任」**を問われる可能性があります。
- 契約不適合責任とは？ 売買契約の内容と異なる物件（隠れた瑕疵があるなど）を引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。買主は以下の権利を主張できます。
- 追完請求（修補など）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
「知らなかった」では済まされません。暴力団事務所であることが明示されていなくても、近隣住民がそれを認識しているような状況であれば、売主も当然知っていたはずだと判断される可能性が高いです。
トラブルを避けるためにも、不動産会社の担当者と相談の上、重要事項説明書や物件状況報告書（告知書）に正確な情報を記載し、買主の理解と納得を得た上で契約を進めることが鉄則です。
注意点②：【意外な盲点】買主の住宅ローンが通らない可能性
個人が居住用の物件として購入する場合、多くは住宅ローンを利用します。しかし、金融機関は「担保価値」を厳しく審査します。
暴力団事務所が近い物件は、環境的瑕疵により担保評価が著しく低くなるため、住宅ローンの審査が通らない、または希望額の融資が受けられないケースが非常に多いのです。
これにより、せっかく購入希望者が見つかっても、ローン審査の段階で契約が白紙に戻ってしまうリスクがあります。これも、売却が難航する大きな要因の一つです。
3. 【2025年最新】暴力団事務所に近い不動産を売却する4つの賢い方法
では、このような厳しい条件下で、どうすれば不動産を売却できるのでしょうか。ここでは4つの具体的な方法を解説します。
方法①：相場より大幅に価格を下げて売り出す
最もシンプルな方法ですが、効果はあります。価格が十分に低ければ、「リスクを許容できる」と考える買主が現れる可能性があります。
【ポイント】
- 他の魅力を強調する： 「駅近」「商業施設が充実」「学区が良い」など、瑕疵を上回るメリットがあれば、売却の可能性は高まります。
- ターゲットを絞る： 居住用ではなく、事務所や倉庫としての利用を考える法人などをターゲットにするのも一つの手です。
ただし、いつ売れるか予測がつきにくく、売却活動が長期化する覚悟は必要です。
方法②：更地にして活用方法の選択肢を広げる
建物があることで「居住」のイメージが強くなり、敬遠されがちです。思い切って建物を解体し、更地として売却することで、買主のターゲット層を広げることができます。
【更地の活用例】
- 駐車場（コインパーキング、月極）
- 資材置き場
- 貸倉庫、トランクルーム用地
これらの事業用途であれば、近隣環境をそれほど気にしない投資家や事業者の目に留まりやすくなります。ただし、解体費用がかかる点には注意が必要です。
方法③：隣地の所有者に購入を打診する
意外な突破口となるのが、隣地の所有者です。隣地所有者にとっては、土地を買い増すことで敷地が広くなり、資産価値を高められるという大きなメリットがあります。
周囲の目を気にせず直接交渉できるため、話がまとまりやすいケースも少なくありません。まずは不動産会社を通じて、購入の意向があるか打診してみる価値は十分にあります。
方法④：【最も現実的な選択肢】専門の不動産会社に「買取」を依頼する
「すぐにでも現金化したい」「面倒な交渉や手続きから解放されたい」という方には、**訳あり物件を専門に扱う不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」**が最もおすすめです。
【買取のメリット】
- スピーディーな売却： 査定から最短数日～数週間で現金化が可能。
- 仲介手数料が不要： 不動産会社が直接買主になるため、仲介手数料（売却価格の3%+6万円＋税）がかかりません。
- 契約不適合責任の免責： 買主がプロの不動産会社であるため、売却後の売主の責任が免除される特約を付けられる場合が多いです。
- 周囲に知られずに売却できる： 広告活動を行わないため、近所に売却を知られる心配がありません。
仲介で売却するよりも価格は低くなる傾向にありますが、売れないリスクや長期化のストレス、法的なトラブルの心配から解放されるメリットは非常に大きいと言えるでしょう。
4. まとめ：一人で悩まず、まずは専門家にご相談を
暴力団事務所が近い不動産の売却は、精神的にも実務的にも大きな負担が伴います。
- 物件は「環境的瑕疵」と見なされ、価格は20%～50%下落する可能性がある。
- 売却時には「告知義務」が必須。怠ると契約不適合責任を問われるリスクがある。
- 売却方法は「価格を下げる」「更地にする」「隣地へ打診する」、そして最も現実的な「専門業者による買取」がある。
このような複雑な事情を抱える物件だからこそ、売主様一人で抱え込まず、訳あり物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談することが成功への一番の近道です。
専門家であれば、法的なリスクを適切に管理し、その物件にとって最適な売却戦略（仲介か買取か、更地にするべきかなど）を提案してくれます。
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