「親が亡くなって実家を相続したが、兄弟と共有名義になってしまい、どう動けばいいかわからない」——そういった相談が、岡山市を中心に年々増えています。
共有名義の実家は、全員が合意しなければ売れません。でも、正しい手順を踏めば、トラブルを最小限に抑えながら売却を完了させることができます。
この記事では、兄弟間で実家を共有している方に向けて、売却の流れとよくあるトラブルの回避策を、不動産のプロが正直にお伝えします。
共有名義とは？実家を相続したときに起こりがちな状況
親が亡くなった後、遺産分割協議がまとまらないまま相続登記を済ませると、実家が兄弟の「共有名義」になるケースがあります。たとえば、子が2人いれば各2分の1ずつ、3人いれば各3分の1ずつ、という形で登記されることが多いです。
共有名義そのものは法律上まったく問題ありません。ただし、この状態で実家を「売る」「貸す」「大規模なリフォームをする」といった判断をするには、共有者全員の同意が必要になります。つまり、兄弟の誰か一人でも反対すれば、売却は前に進みません。
さらに、放置しておくと状況は複雑になっていきます。共有者が亡くなるたびに持分がその子どもたちへ引き継がれ、気づけば10人以上の共有状態になっているケースも珍しくありません。岡山市内でも、こうした「共有者が増えすぎて誰と話せばいいかわからない」物件のご相談が実際に寄せられています。
兄弟で共有名義の実家を売る場合の基本的な流れ
共有名義の実家を売却するには、大きく分けて次のような流れになります。
① 相続登記（名義変更）を済ませる
まず確認したいのが、登記名義が誰になっているかです。親が亡くなった後、まだ名義が親のままになっているケースは意外と多くあります。2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、早めに対応しておくことが大切です。
相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要で、司法書士に依頼するのが一般的です。費用は物件の固定資産税評価額や手続きの複雑さによって変わりますが、数万円〜十数万円程度が目安のことが多いです（ケースによって異なります）。
すもっとでは、提携している司法書士と連携して相続登記から売却手続きまでをまとめてサポートすることができます。「登記のことは司法書士に、売却は不動産屋に、と別々に相談するのが面倒」という方にも、ワンストップで対応できる体制を整えています。
② 共有者全員で売却の意思を確認する
登記が整ったら、兄弟全員で「売る」「売らない」の意思を確認します。ここでのポイントは、いきなり売却の話を進めるのではなく、まず現状（固定資産税の負担・管理コスト・将来的な価値の見通しなど）を整理して共有することです。
「売りたい」という意思は同じでも、「売却価格の下限はいくらか」「売却後の資金をどう分けるか」「急いで売る必要があるか」という点で意見が割れることが多いです。この段階で不動産会社に査定を依頼し、客観的な数字をもとに話し合うと、感情論にならずに済みます。
③ 売却方法を決める
共有名義の実家を売る方法は、主に次の2つです。
- 仲介売却：不動産会社が買主を探し、市場価格に近い金額で売る方法。時間がかかることがある。
- 不動産会社による買取：不動産会社が直接買い取る方法。価格は仲介より低くなる傾向がありますが、早く現金化できる。内覧対応が不要で、荷物を片付ける手間もかからないケースが多い。
すもっとでは、家財・荷物をそのままの状態でも買取に対応しています。「実家の片付けができていない」「県外に住んでいて岡山に頻繁に戻れない」という場合でも、立ち会い不要で査定・売却を進められます。
兄弟間でよく起こるトラブルと回避策
共有名義の実家売却でトラブルになりやすいポイントを、具体的に整理します。
トラブル①「売りたい」vs「売りたくない」の対立
兄弟の中に「実家は手放したくない」「思い入れがある」という方がいると、売却の話が止まってしまいます。この場合、いくつかの選択肢を提示することが大切です。
- 売却に同意できない共有者の持分を、他の兄弟が買い取る
- 売却に同意できない共有者が、他の兄弟の持分を買い取る
- 共有物分割請求訴訟を起こす（最終手段。費用・時間がかかります）
「売りたい人の持分だけを売る」という方法も選択肢としては存在しますが、第三者に持分だけが渡ると後々のトラブルにつながりやすいため、慎重に判断することをおすすめします。
トラブル②「誰が手続きを取り仕切るか」でもめる
共有者の誰か一人が代表して不動産会社と交渉・手続きを進めるケースが多いですが、「勝手に話を進めた」と他の兄弟から反発を受けることがあります。
対策としては、最初の段階で「誰が窓口になるか」「どの不動産会社に相談するか」を全員で決めることが重要です。不動産会社への連絡前に、LINEやメールで兄弟全員に報告・確認する習慣をつけるだけで、後々の摩擦がかなり減ります。
トラブル③ 売却益の分配で意見が割れる
売却後の資金の分け方は、基本的には共有持分の割合に応じて分配します。ただし、「昔から実家の固定資産税を払っていた」「親の介護を一手に担っていた」といった事情がある場合、単純に持分割合で分けることへの不満が出ることもあります。
こうした「寄与分」にあたる事情は、遺産分割の協議の中で話し合って反映させることが可能なケースもありますが、認められる条件や手続きは複雑です。詳しくは弁護士や司法書士など専門家に確認されることをおすすめします。
トラブル④ 実家の状態が悪く、売却が難航する
長年空き家になっていた実家は、雨漏りや設備の老朽化が進んでいることも少なくありません。仲介で売ろうとしても買主がつかず、結果的に費用だけがかさんでしまうケースがあります。
こうした物件でも、すもっとでは現状のまま買取での対応が可能です。修繕費用をかけずに売却できる点は、特に遠方在住の兄弟が複数いるケースでは大きなメリットになります。
岡山市の共有名義実家を売るときの税金の基本知識
不動産を売却したときに生じた利益（譲渡所得）には、税金がかかります。共有名義の場合は、各共有者がそれぞれ自分の持分に対応した譲渡所得を申告することになります。
税率は、売却した年の1月1日時点での不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39%、5年超の場合は「長期譲渡所得」として約20%が目安です（復興特別所得税を含む。詳細は税務署や税理士にご確認ください）。
また、相続で取得した不動産については、被相続人（亡くなった親）が取得した日から所有期間を引き継ぐことができるため、実質的に長期譲渡所得の扱いになるケースが多いです。ただし、適用条件や計算方法は個人の状況によって異なりますので、必ず税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
まずは相談を。岡山の共有名義実家の悩み、すもっとに話してみてください
「兄弟に売却を切り出すタイミングがわからない」「相続登記がまだ済んでいない」「実家の荷物が手付かずで売れる状態じゃない」——こうした不安を抱えたまま、何年も動けずにいる方は少なくありません。
すもっと（Torus不動産合同会社）では、岡山市を中心とした岡山県内の共有名義不動産についての相談を無料で受け付けています。査定も無料で、しつこい営業は一切しません。まず話を聞いてもらいたいという段階でも、気軽にご連絡ください。
相続登記は提携司法書士と連携してまとめてサポート、荷物・家財はそのままで買取対応、県外在住でも立ち会い不要で手続きを進めることができます。「まず現状を整理したい」という方でも、具体的な次のステップが見えてくるはずです。
兄弟で揉めてしまう前に、中立な立場のプロに相談することが、一番スムーズに話を進めるコツです。ぜひ一度、すもっとにご相談ください。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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