「実家が空いたままになっている。貸したほうがいいのか、売ったほうがいいのか…」——そんな問いを抱えたまま、何ヶ月も決断できずにいる方は、岡山でも本当にたくさんいらっしゃいます。
結論から言うと、多くのケースでは「売却」のほうが、リスクが少なくトータルで手残りが多くなります。ただし「貸す」が合理的な選択になるケースも確かに存在します。自分の状況に当てはめて判断することが大切です。
この記事では、実家を賃貸に出す場合と売却する場合を、費用・手間・リスク・税金の観点からフラットに比較します。「どっちが正解か」ではなく、「自分にとってどっちが向いているか」を判断する材料として読んでください。
実家を「貸す」メリットとデメリットを整理する
賃貸に出す最大のメリットは、毎月家賃収入が入ってくることです。岡山市内の戸建てであれば、立地や築年数によりますが月数万円程度の家賃収入が見込めるケースもあります（エリアや物件の状態により大きく異なります）。「将来また使うかもしれない」「先祖代々の土地だから手放したくない」という気持ちがある場合、所有権を維持しながら収益も得られるのは大きな魅力です。
ただし、デメリットも見落とせません。
まず、入居者が決まるまでの空室リスクがあります。 岡山市内でも、駅から遠いエリアや築年数の古い戸建ては、なかなか入居者が見つからないことがあります。空室期間中も固定資産税は払い続けなければなりません。
次に、貸す前の初期費用がかかります。 リフォームや清掃費用、不動産管理会社への手数料などが発生します。入居者が退去した後の原状回復費用も基本的にオーナー負担になるケースが多く、築年数が古い物件では修繕費がかさむこともあります。
そして、入居者とのトラブルリスクも覚悟が必要です。 家賃滞納、近隣への迷惑行為、退去時の損耗トラブルなど、賃貸経営にはさまざまな問題が起きうるものです。管理会社に委託すれば手間は減りますが、その分コストが増えます。
また、一度貸してしまうと「すぐには売れない」という点も重要です。 入居者がいる状態では売却が難しくなり、入居者が退去するまで待つか、いわゆる「オーナーチェンジ物件」として売るかという選択になります。オーナーチェンジ物件は買い手が限られるため、売却価格が下がりやすい傾向があります。
実家を「売る」メリットとデメリットを整理する
売却の最大のメリットは、まとまった現金が一度に入ってくることです。固定資産税や維持費の支払い義務もなくなり、管理の手間からも解放されます。「使わない実家をずっと抱え続けるストレス」を終わらせることができるのも、精神的なメリットとして見逃せません。
特に県外に住んでいる方にとっては、売却がスッキリした解決策になることが多いです。 岡山の実家を遠くから管理し続けるのは、実際には相当な負担です。何かあるたびに帰省しなければならない、近隣からクレームが入ったら対応しなければならない——そういった心配事がなくなります。
デメリットとしては、売ってしまったら元に戻せないという点が挙げられます。感情的な面で「やっぱり残しておけばよかった」と後悔するケースがないわけではありません。
また、売却にも費用はかかります。 仲介手数料（売却価格に応じた上限額が法律で定められています）、登記費用、場合によっては測量費なども必要になります。買取の場合は仲介手数料が不要になる分、手続きがシンプルになります。
税金については、相続した実家を売る場合に一定の要件を満たすと「空き家の3,000万円特別控除」が使えるケースがあります（詳しい要件は税理士や専門家に確認することをおすすめします）。売却のタイミングや条件によって税負担が変わるため、事前に確認しておくと安心です。
「貸す」が向いているケース・「売る」が向いているケース
実家を貸すことが向いているのは、主に次のようなケースです。
- 築年数が比較的浅く、リフォームコストが抑えられる物件
- 駅や生活施設に近く、賃貸需要が見込めるエリアにある物件
- 将来的に自分や子どもが使う可能性が具体的にある場合
- 売却より賃料収入のほうが長期的に多くなると試算できる場合
一方、売却が向いているのは以下のようなケースです。
- 築年数が古く（目安として築25〜30年超）、修繕やリフォーム費用が大きくなりそうな物件
- 駅から遠い、車がないと不便など賃貸需要が限られるエリアの物件
- 相続したばかりで名義変更（相続登記）がまだ済んでいないケース
- 共有名義になっていて、兄弟間での意見調整が必要な状況
- 県外在住で管理に手が回らない方
- 固定資産税の負担や空き家リスクをすぐに解消したい方
岡山市内でも、中心部と郊外では賃貸需要の差が大きいのが現実です。「場所さえよければ貸せる」と思いがちですが、築年数・間取り・設備の状態によっては入居者が決まらないまま維持費だけかかり続けるケースもあります。
岡山の実家で「貸す前に知っておきたい」現実的なポイント
賃貸経営を検討する際に、岡山特有の事情として押さえておきたいことがいくつかあります。
岡山市は車社会です。 戸建ての賃貸では駐車場の有無が入居者を大きく左右します。駐車場が確保できない物件は、賃貸としての競争力が落ちやすい傾向があります。
築年数が古い木造戸建ては、賃料を下げても入居者が決まりにくいことがあります。 賃料を下げすぎると、リフォーム費用や管理費用を差し引いたときに実質的な収益がほとんど残らなくなるケースもあります。事前に収支シミュレーションをしておくことが大切です。
「とりあえず貸してみる」は危険なこともあります。 一度入居者が入ると、正当な理由がない限りオーナー側から契約を解除することは難しいのが原則です（借地借家法の規定によります）。定期借家契約という方法もありますが、こちらは詳しくは専門家に相談してください。
また、荷物や家財が実家にたくさん残っている場合、賃貸に出す前にすべて片付けなければなりません。遺品整理や粗大ごみの処分には費用と時間がかかります。
すもっとでは、荷物・家財をそのままの状態で買取対応が可能です。「片付けてから考える」という必要がないため、相続後すぐに動き出したい方にとっては売却のほうがスピーディーに進むケースが多いです。
まずは相談を——岡山の実家の「正解」は一人ひとり違います
「貸すか売るか、どっちがいい？」という問いに対して、一概にどちらが正解とは言えません。物件の状態、立地、相続の状況、ご自身の生活環境や将来の計画によって、最適な選択肢はまったく異なります。
Torus不動産合同会社（すもっと）では、岡山市を中心とした岡山県内の実家・空き家に関するご相談を無料でお受けしています。「売却査定だけしてほしい」「賃貸に出せるかどうか聞いてみたい」「まだ名義変更が済んでいない」など、どんな段階でも構いません。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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