「査定をお願いしたいけど、いったい何を見て金額が決まるんだろう…」と疑問に感じている方は多いと思います。査定のしくみがわからないまま進めると、結果を聞いても納得できず、判断に迷うことになりがちです。
不動産査定で不動産会社が見ているポイントは大きく「立地」「建物の状態」「権利・法的条件」「市場動向」の4つです。それぞれが査定額にどう影響するかを知っておくと、売却の判断がぐっとしやすくなります。
不動産査定で最初に見る「立地条件」とは
不動産の査定で、まず最初に影響するのが立地です。どれだけ建物がきれいでも、立地条件が弱ければ査定額は上がりにくい、というのが正直なところです。
具体的に何を見ているかというと、以下のような項目です。
- 最寄り駅からの距離：徒歩圏内かどうか、バス利用かどうかで評価が変わります。岡山市の場合、市内中心部と北区・東区の郊外では相場感がかなり異なります。
- 周辺の生活利便性：スーパー・病院・学校・金融機関などが徒歩や自転車圏内にあるかどうか。
- 前面道路の状況：道路に面しているかどうか、道路の幅員（幅）はどれくらいか。車が入れるかどうかも重要な評価基準です。
- 用途地域：住居系・商業系・工業系など、都市計画上の区分によって、建て替え時に何が建てられるかが変わります。
- ハザードマップ上のリスク：浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれているかどうかは、買い手の判断にも直結するため、査定でも確認されます。
立地は売主が変えられる条件ではありませんが、「自分の物件がどういう評価を受けやすいか」を事前に把握しておくと、査定結果を冷静に受け止めることができます。
建物の状態・築年数で査定額はどう変わる
立地の次に影響するのが、建物そのものの状態です。特に戸建ての査定では、以下の点がチェックされます。
築年数と構造
木造住宅の場合、税務上の耐用年数は22年とされています。これを超えると建物の評価額は帳簿上ゼロになりますが、実際の市場では「実態として使えるか」という観点で判断されることも多いです。リフォーム済みであれば、その内容や時期によっては評価に加味されることがあります。
外観・内装の状態
雨漏りの跡・外壁のひび割れ・シロアリ被害・床の傾きなどは、マイナス評価の要素になります。ただし、「現状のまま売却できない」というわけではありません。すもっとのような買取専門の対応ができる会社では、そのままの状態で査定・買取に対応できるケースも多くあります。
設備の状態
キッチン・お風呂・給湯器などの設備が古い場合、それが価格に反映されることがあります。交換時期の目安は設備によって異なりますが、10〜15年程度が一般的な交換の節目とされています。ただし、設備のために高額なリフォームをしてから売るべきかどうかは慎重に判断したほうがよく、プロに相談することをおすすめします。
荷物・残置物の有無
荷物が残っていると査定できない、と思っている方もいますが、これは会社によります。すもっとでは荷物や家財がそのままの状態でも査定・買取に対応しています。片付けの手間や費用を心配して売却をためらっているなら、まず相談してみてください。
権利関係と法的条件も査定では重要なポイント
「権利関係」という言葉は少し難しく聞こえるかもしれませんが、査定では非常に重要な確認事項です。
名義（所有者）の確認
登記簿上の名義が現状と一致しているかどうかが確認されます。相続が発生しているのに名義変更（相続登記）がまだのケースでは、売却の前に登記を整える必要があります。すもっとでは、相続登記が未了の場合でも提携司法書士と連携してまとめて対応できる体制を整えています。
共有名義の有無
兄弟や親族と共有名義になっている不動産は、全員の同意がないと売却できません。査定の段階でも「共有者は何名いるか」「全員の意向は確認できているか」を確認されることがあります。
抵当権・担保の状況
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済できるかどうかが重要な論点になります。残債と査定額の関係は、査定前に確認しておくと話がスムーズです。
再建築の可否
前面道路の幅員が4m未満の場合（いわゆる「2項道路」に面している場合）や、接道していない土地の場合は、現行の建築基準法では原則として建て替えができないケースがあります。こうした物件は「再建築不可」と呼ばれ、査定額に大きく影響します。ただし、買取での対応が可能な場合もあるため、まずは相談することが大切です。
市場動向と周辺の取引事例が査定額の根拠になる
査定では、物件そのものの状態だけでなく、「今の市場でいくらで売れそうか」という観点も非常に重要です。
周辺の成約事例（取引事例比較法）
不動産会社は、査定対象の物件と条件が似た物件が、過去にどのくらいの価格で売買されたかを調べます。エリア・広さ・築年数・構造などを比較しながら、価格の妥当性を判断します。岡山市内でも、北区・中区・南区・東区によって相場観はかなり異なります。
現在の市場の需給バランス
同じエリアで買いたい人が多い時期と少ない時期では、査定額の目安が変わってくることがあります。金利動向・新規分譲の供給状況・人口動態なども背景として影響します。
物件の希少性
「駅から徒歩5分以内の土地」「角地の戸建て」「南向きで日当たりの良いマンション」など、市場で希少とされる条件を持つ物件は、比較的高い評価が出やすい傾向があります。
一点注意しておきたいのは、査定額は「不動産会社が出す価格の見立て」であり、実際に売れる価格を保証するものではありません。仲介の場合は買い手が見つかってはじめて成立しますが、買取の場合は不動産会社が直接購入するため、スピードと確実性があります。どちらが自分の状況に合っているかは、査定を受けたあとにプロと相談しながら判断するのが現実的です。
まずは無料査定で、プロの目線を確認してみてください
査定で何を見ているかがわかると、「うちの物件はどんな評価になるだろう」と少し具体的にイメージできてきたのではないでしょうか。
大切なのは、査定額の数字だけを比べるのではなく、「なぜその価格なのか」という根拠を説明してもらえるかどうかです。根拠のある査定であれば、納得して次のステップに進みやすくなります。
すもっと（Torus不動産合同会社）では、岡山市を中心とした岡山県内の不動産について、無料で査定を承っています。荷物や家財がそのままの状態でも対応できますし、県外にお住まいで立ち会いが難しい場合でも、オンラインや書類のやりとりで査定・売却を進めることができます。相続登記がまだの場合も、提携司法書士と連携してまとめてサポートします。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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