【岡山】家を売った後に「雨漏り」が発覚！数百万円の修理代を防ぐ「契約不適合責任」の対策法🍑

💡 【結論】「免責（めんせき）」で契約すれば、売却後の修理代は1円も払わなくてOKです！

「築40年の古い実家を売りたいけれど、見えないところで雨漏りやシロアリの被害が進んでいるかもしれない…」 「もし家を売った後になって、買主から『雨漏りしているから数百万円の修理代を払え！』と訴えられたらどうしよう」

古い家を売却しようとする売主様が、最も恐怖を感じるのがこの「売却後のクレームや損害賠償」です。 やっと家が売れてホッとしたのも束の間、数ヶ月後に見知らぬ番号（買主の弁護士）から電話がかかってきて、多額の修理費用を請求される…。そんなドラマのような泥沼トラブルが、不動産売却の世界では実際に起きています。

しかし、不動産のプロとしてハッキリお伝えします。

「古い家だからといって、売主様が怯える必要はありません！プロの不動産屋が間に入り、契約書に『免責（めんせき）』という魔法の特約を組み込むことで、売却後の責任を完全にゼロにして安全に手放すことができます！」

今回は、売主様を絶対に守り抜くことを信条とするTorus不動産（すもっと）の専門スタッフが、恐ろしい「契約不適合責任」の正体と、クレームを100%防ぐ安全な売り方を正直にお伝えします！

🚨 売主を襲う恐怖の法律「契約不適合責任」とは？

昔は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」というさらに厳しいルールに変わりました。

簡単に言うと、「契約書に書いていない『不具合（雨漏り、シロアリ、傾き、水回りの故障など）』が後から見つかった場合、売主の自腹で直さなければならない」という法律です。

⚠️ リスク①：数百万円の「修理代（追完請求）」を請求される

例えば、引き渡しから3ヶ月後に「屋根裏から雨漏りが見つかった」と買主から連絡が来た場合、売主はその雨漏りを直すための工事費用（数十万円〜数百万円）を全額支払わなければなりません。

⚠️ リスク②：売却代金の「減額」や「契約解除（白紙）」

もし不具合がひどすぎて住めないような状態だった場合、買主から「こんな家なら買わなかった！契約は白紙（解除）だ！お金を全額返せ！」と訴えられる可能性があります。すでに売却代金を借金の返済などに使ってしまっていた場合、完全に自己破産コースです。

⚠️ ③ 終わらない「精神的なストレス」

「いつクレームの電話が鳴るか分からない」という恐怖を抱えながら数ヶ月を過ごすのは、想像を絶するストレスです。これでは、何のために家を売って身軽になったのか分かりません。

🌟 プロが教える！売却後のクレームを「100%」防ぐ3つの防御策

この恐ろしい契約不適合責任ですが、不動産会社の「契約書の作り方」一つで、売主様を完全に守ることができます。

✨ 防御策①：最強の盾「契約不適合責任の免責（めんせき）特約」

これが一番重要です。家を売る際の売買契約書に、「この家は古いので、後から雨漏りやシロアリなどのどんな不具合が出ても、売主は一切の責任を負いません（修理代は払いせん）」という特約（免責）をハッキリと記載し、買主に納得してハンコを押してもらいます。 この一文があるだけで、売却後のトラブルは法的に100%防ぐことができます。

✨ 防御策②：「付帯設備表」と「告知書」で正直に申告する

免責特約をつける場合でも、「売主が知っていた不具合をわざと隠して売った」場合は免責が無効になります。 そのため、事前に「ここのドアは建付けが悪いです」「過去にここで雨漏りしました」というマイナス面を、専用の書類（告知書）にすべて正直に記入し、買主に説明しておくことが最強の防御になります。

✨ 防御策③：業者に「直接買取」してもらう（完全ノーリスク）

「免責特約をつけて一般の人に売ると、警戒されて安く買いたたかれそう…」「絶対に1ミリもリスクを負いたくない！」という方には、弊社や専門業者による「現状のままでの直接買取」を強くおすすめします。 不動産業者が買い取る場合、法律上、売主の契約不適合責任は「完全に免除」されます。契約したその日から、家の不具合に関するすべてのストレスから解放されます！

🤝 Torus不動産（すもっと）はお客様の「安心」を最優先します

不動産会社の中には、契約を急がせるあまり、この「契約不適合責任」のリスクを売主様にきちんと説明せず、適当な契約書を作ってしまう悪質な業者が存在します。

• Torus不動産の契約書は「売主様を守る鉄壁」です 私たちは、後から売主様が泣き寝入りするような曖昧な契約は絶対に結びません。物件の古さや状態を見極め、免責特約や期間の制限など、売主様を法的に守り抜く最強の契約書を作成します。
• FP2級保有者が「リスクと手残り額」を計算します 「一般に向けて免責で売る場合」と「プロに直接買い取ってもらう場合」、どちらが最終的にお客様の口座に多くのお金が残るか、そして精神的な負担が少ないかを、お金と不動産のプロ（FP）がシビアに比較・提案します。

📲 まずはLINEでこっそり相談！古い家のSOSをお待ちしています

「雨漏りした跡がある古い実家なんだけど、このまま売れる？」 「売った後にクレームが来るのが怖くて、なかなか売却に踏み切れない」

古い家の状態や、売却後のリスクに関するお悩みは、Torus不動産（すもっと）の公式LINEへお気軽にご相談ください🍑 「古い家で不具合が多いのですが…」とメッセージをお送りいただくだけで、FP資格を持つ専門スタッフが、秘密厳守で「絶対に後悔しない安全な売り方」をご提案いたします。

もちろん、お名前を伏せた匿名でのご相談も大歓迎です。売却後の恐怖から完全に解放されるために、まずは下のボタンからお気軽にご連絡ください👇

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【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。 「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！