【2025年岡山版】不動産売却の相場は自分で調べられる！知らないと損する調べ方と高く売る秘訣をプロが解説

この記事のハイライト

【2025年重要】相続登記義務化の影響で、岡山市でも売却検討者が増加中。まずは相場を知ることが成功の第一歩。
相場調査は公的サイト「レインズ」「土地総合情報システム」が基本。「固定資産税評価額」からも概算可能。
査定額を鵜呑みにしない！自分で相場を把握すれば、不動産会社の提示額が適正か判断できる。
高く売る秘訣は「内覧の準備」と「岡山の市場に精通した不動産会社選び」にあり。

「親から相続した岡山の家、そろそろ売却を考えたい」「住み替えのために、今の自宅がいくらになるか知りたい」 2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、岡山市内でも不動産売却を具体的に検討し始める方が増えています。しかし、いざ売ろうと思っても「一体いくらで売れるんだろう？」と、価格の相場が分からず不安に感じていませんか？

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身で相場を調べておくことは、損をしない売却活動の絶対条件です。この記事では、岡山市で不動産売却を検討中の皆さまへ、プロの視点から「ご自身でできる相場の調べ方」から「査定額より1円でも高く売るためのポイント」まで、分かりやすく徹底解説します。

STEP1：まずは自分で挑戦！不動産相場を調べる5つの方法

不動産には定価がありません。だからこそ、売却の第一歩は「自分の不動産と似た物件が、今いくらで取引されているのか？」を知ることから始まります。ここでは、誰でも無料で利用できる5つの方法をご紹介します。

方法1：【信頼性No.1】レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、**実際に売買が成立した「成約価格」**を調べることができます。全国の不動産会社が登録したデータが基になっているため、情報の信頼性は抜群です。エリア、広さ、築年数などで絞り込めるので、ご自身の物件と似た条件の取引事例を探してみましょう。

メリット：成約価格が分かるため、最も現実に近い相場が把握できる。
デメリット：個人情報保護のため、詳細な住所（番地など）までは特定できない。

方法2：【土地の調査に強み】土地総合情報システム

国土交通省が、不動産を購入した人へのアンケート結果を基にデータベース化したサイトです。こちらも「成約価格」を調べられます。レインズにはない「土地のみ」の取引情報や、林地・農地のデータも閲覧できるのが大きな特徴です。

メリット：土地の売却を検討している場合に非常に役立つ。
デメリット：アンケート回答は任意のため、レインズよりデータ量が少ない場合がある。

方法3：【売り出し価格の参考】不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）

皆さまがお家を探すときに使う、おなじみのサイトです。今まさに売り出されている物件の「売り出し価格」を調べるのに便利です。周辺のライバル物件がいくらで売り出しているかを知ることで、ご自身の物件の価格設定の参考になります。

メリット：写真が豊富で、物件の雰囲気や状態をイメージしやすい。
デメリット：あくまで「売り出し価格」であり、実際の成約価格はここから値引きされることが多い。

方法4：【手元の書類で概算】固定資産税評価額から計算

毎年春に市役所から送られてくる「固定資産税納税通知書」をご覧ください。そこに記載されている「評価額」が固定資産税評価額です。これは売買相場の約70%程度が目安とされています。簡単な計算で大まかな相場を推測できます。

計算式（目安）： 固定資産税評価額 ÷ 0.7
例：評価額1,400万円の場合 → 1,400万円 ÷ 0.7 ＝約2,000万円

方法5：【土地の公的指標】路線価を調べる

路線価とは、主要な道路に面した土地1㎡あたりの価格のことで、国税庁のサイトで確認できます。主に相続税や贈与税の計算に用いられますが、これも相場の指標になります。

計算式（目安）： 路線価 ÷ 0.8 × 土地面積
例：路線価10万円/㎡、土地150㎡の場合 → 10万円 ÷ 0.8 × 150㎡ = 約1,875万円

【岡山市民必見】2025年岡山市の最新不動産マーケット動向 近年、岡山市では岡山駅周辺の再開発が進み、中心部のマンション価格は上昇傾向にあります。また、テレワークの普及などにより、郊外の閑静な住宅地の需要も底堅い状況です。しかし、エリアや物件の特性によって価格動向は大きく異なります。例えば、北区の文教地区や南区の比較的新しい住宅地は人気が高い一方、築年数が古い物件や交通の便が良くないエリアでは、価格が伸び悩むケースも見られます。ご自身の物件があるエリアの動向を意識して相場を調べることが重要です。

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STEP2：プロに依頼！不動産査定の種類と賢い使い方

自分で相場を調べたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。査定には2種類あり、目的に応じて使い分けるのが賢い方法です。

査定の種類1：机上査定（簡易査定）

物件の現地を見ずに、データ（住所、築年数、広さなど）だけで査定額を算出する方法です。「まずは大まかな金額だけ知りたい」「まだ売ると決めたわけではない」という段階でおすすめです。メールや電話で結果が分かるため、気軽に依頼できます。

査定の種類2：訪問査定（詳細査定）

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、家の状態（日当たり、内装の綺麗さ、設備の状況、周辺環境など）を細かくチェックして、より正確な査定額を算出します。具体的に売却を進めたい方、正確な売却可能価格を知りたい方はこちらを依頼しましょう。

注意点：査定価格は「売れる保証価格」ではない！ 不動産会社が提示する査定価格は、あくまで「この価格なら3ヶ月程度で売れるでしょう」という見込み価格です。高すぎる査定額を提示して媒介契約を結ぼうとする会社も存在するため、STEP1でご自身が調べた相場観と、査定額の根拠をしっかり確認することが何よりも大切です。

STEP3：査定額より高く！不動産を有利に売却する5つのポイント

少しでも高く、そしてスムーズに売却を成功させるためには、いくつかのコツがあります。

値下げ交渉を見越した「少し高め」の価格設定 中古物件の売買では、買主からの価格交渉が入るのが一般的です。その分をあらかじめ見越して、相場からかけ離れない範囲で少しだけ上乗せした価格で売り出すのがセオリーです。
建物の安心を証明する「ホームインスペクション」 専門家（建築士）に建物の状態を診断してもらうのがインスペクションです。費用はかかりますが、「専門家のお墨付き」があることで買主は安心して購入でき、価格交渉をされにくくなるメリットがあります。特に築年数が古い物件では効果的です。
高く売れる「タイミング」を見極める 不動産が最も活発に動くのは、転勤や入学シーズンにあたる1月～3月と、下半期の異動時期である9月～10月です。この時期に合わせて売却活動を開始できるよう、逆算して準備を進めるのが理想です。
内覧の「第一印象」を最大限にアップさせる 購入希望者が物件を見に来る「内覧」は、売却の成否を分ける最も重要な場面です。プロのハウスクリーニングを入れる必要はありませんが、**「清掃・整理整頓・換気・明るさ」**は徹底しましょう。玄関が綺麗で、家全体が明るく、不快な臭いがしないだけでも、買主の心証は大きく向上します。
【最重要】岡山の地域情報に強い不動産会社をパートナーに選ぶ 大手だから、有名だからという理由だけで選ぶのは早計です。本当に大切なのは**「あなたの物件があるエリアの売却実績が豊富で、地域情報に精通しているか」**です。地域の魅力や将来性を買主にアピールできる不動産会社こそ、あなたの物件を高く売却してくれる本当のパートナーです。

まとめ：相場把握と良きパートナー選びが岡山での不動産売却成功の鍵

不動産売却は、人生で何度も経験することではない大きなイベントです。だからこそ、不安に思うのは当然です。しかし、今回ご紹介したように、まずはご自身で相場をしっかりと把握し、準備を進めることで、その不安は自信に変わります。そして、査定価格の根拠を明確に説明し、あなたの立場に立って販売戦略を考えてくれる、信頼できる不動産会社を見つけることが成功への最短ルートです。

岡山市南区をはじめ、岡山市全域の不動産売却に関するお悩みは、私たち**「Torus不動産」**にぜひお任せください。地域に根差したネットワークと豊富な売却実績を活かし、お客様の大切な資産を「最高値」で売却するためのお手伝いをいたします。査定は無料、秘密厳守で対応いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。