2025年の岡山県不動産市況について、地域ごとの動向と将来展望を専門家の視点から解説します。岡山県で不動産売買仲介を主業務とし、不動産賃貸仲介や開発事業も行う**Torus不動産合同会社**（岡山市）がお届けする本コラムでは、岡山市中心部から県北エリアまで各地域の市場動向を分析します。国土交通省の公示地価データによれば、2025年の岡山県平均地価は前年比+1.2%上昇しており、これで3年連続の上昇となりました 。
一方でエリアによって動きは様々で、都市部では地価上昇が続く一方、郊外や県北の一部地域では下落傾向もみられ、**「地価の二極化」**が指摘されています 。特にJR岡山駅周辺では大規模な再開発事業（「杜の街グレース」や「岡山芸術創造劇場ハレノワ」等）の進展による利便性向上への期待から不動産需要が高まっており、地価押上げの要因となっています。以下では、県南の都市部エリアと郊外・県北エリアそれぞれの市場現状をデータとともに見ていき、さらに人口減少時代を踏まえた今後の価格見通しと不動産売却タイミングの考え方について考察します。
岡山県不動産市況2025年の概況
2025年時点の岡山県全体の不動産市況は、平均地価こそ上昇していますが、その内訳を見ると地域によって明暗が分かれています。岡山市や倉敷市など県南の利便性が高い都市部では地価が堅調に推移し、一部では大きな上昇も見られます 。実際、住宅地の上昇率トップとなった岡山市北区番町1丁目では前年比**+6.7%もの値上がりを記録しました。また商業地でも、JR岡山駅東口近くの岡山市北区下石井2丁目などが+8.4%**と顕著な上昇率を示しています。これら中心部の地価上昇は、再開発による都市機能の充実やマンション需要の高さが背景にあります。
一方で、郊外地域や県北エリアでは地価が伸び悩むか下落傾向にあります。人口減少や高齢化が進む地域では不動産需要が縮小し、実際に玉野市や高梁市などでは2025年公示地価の平均変動率がマイナス約0.8%と下落を示しました 。さらに地点によっては下落幅が大きく、例えば玉野市玉原では-2.9%、倉敷市下津井では**-2.8%といった大幅な下落も観測されています 。このように、県内でも都市部では上昇・横ばいなのに対し地方部では下落**という二極化が鮮明になっています 。
岡山市中心部・県南エリアの市場動向
まず、岡山市や倉敷市など県南の都市部エリアの動向です。岡山市中心部ではオフィスビルや商業施設、マンション開発が相次ぎ、利便性の高さから人口・企業が集積する傾向にあります。その象徴がJR岡山駅周辺の再開発であり、「杜の街グレース」の街開き（大型複合開発）や「岡山芸術創造劇場ハレノワ」の開業といった新たな拠点整備が進みました。こうした再開発効果もあって駅周辺の商業地価格は軒並み上昇しており、顕著な伸びを示しています。住宅地でも駅に近い人気エリアの地価は軒並み上昇傾向であり、岡山市北区伊島町は住宅地価格が1㎡あたり20万円と県内最高値を更新（前年比+5.3%）しています 。
倉敷市など岡山県南の他の主要エリアも総じて安定した市況です。倉敷市は岡山市に次ぐ中核市であり、商業地・住宅地ともに緩やかな上昇または横ばいを維持しています。2025年公示地価では**倉敷市の全用途平均変動率が+2.34%と県平均を上回る伸びとなりました 。倉敷市内でも交通利便性の高い倉敷駅周辺や、住宅人気の高い学区を擁するエリアでは地価上昇がみられます。一方、倉敷市でも郊外の一部地域（例えば児島エリアなど）では需要減退により横ばい～微減の地点も存在し、市域内での差も広がりつつあります。総じて県南エリアでは堅調な需要に支えられた「緩やかな地価上昇基調」**が続いていると言えるでしょう。
郊外・県北エリアの市場動向
次に、津山市や真庭市・新見市など岡山県北部および郊外地域の不動産市況です。これらの地域では長期的な人口減少と高齢化が進み、住宅需要の縮小が避けられない状況にあります。その結果、県北エリアの地価は概ね下落傾向となっています 。例えば、県北の中心都市である津山市の2025年公示地価変動率は±0%（横ばい）にとどまり、真庭市では-1.33%、美作市では**-2.21%**と下落幅が大きくなっています 。地元経済の縮小や若年層の流出により、不動産需要が低迷していることが要因です。
こうした地域では、住宅地・商業地とも買い手が少なく、売却しようとしても想定より低い価格提示となるケースが増えています。加えて、建物の老朽化や空き家増加も進行しており、土地の市場価値に影響を及ぼしています。県北の一部では古い住宅地が買い手不在のまま長期間売れ残る例も見られ、不動産流動性の低下が課題です。このように**「土地が売れにくい地域」と「高値で取引される地域」**との差が年々開いており、今後も地域間格差は拡大していくことが予測されます 。
人口減少時代における不動産価格の今後の見通し
岡山県を含む地方圏では、少子高齢化による人口減少トレンドが今後も続くと見込まれています。人口減少時代が本格化する2030年前後には、不動産需要の縮小に伴って地価下落傾向がさらに鮮明になる可能性があります。一部の専門家は、「2030年頃には全国の約85%の土地で価格が下落傾向になる」との予測を示しており 、地方圏における不動産市況の厳しさを指摘しています。岡山県内でも、利便性の高い都市部を除けば中長期的に緩やかな価格下落が避けられないとの見方が有力です 。
もっとも、都市部では再開発や企業進出など個別要因によって一定の需要が維持されるため、今後も緩やかな上昇または横ばいで推移する地域があるでしょう。岡山市中心部や倉敷市のように人口流入や経済活性化策が奏功しているエリアでは、不動産価格が大きく崩れる可能性は低く、需給バランスが保たれる限り現状水準を維持できると考えられます。岡山県全域で見れば、今後ますます「選ばれる土地」と「選ばれない土地」が分かれていく展望であり、土地オーナーにとっては自分の不動産がどちらに属するかを見極めることが重要になります。
不動産売却タイミングの考え方
以上のような市場動向を踏まえ、自身の不動産をいつ売却すべきか悩まれている方も多いでしょう。売却タイミングの考え方については、まず物件の所在エリアの市況トレンドを把握することが出発点です。県南の都市部にある不動産であれば、現在の堅調な市況が追い風となり比較的有利な条件で売却しやすい時期と言えます。一方、郊外・県北の不動産をお持ちの場合、人口減少による需要縮小で今後値下がりリスクが高まることを念頭に置く必要があります。周辺相場とかけ離れた高値設定では買い手がつかないため、早めに適正価格で売却を検討することも選択肢となります 。特に、空き家や利用予定のない土地をお持ちの場合、時間の経過とともに資産価値がめべりする恐れが高いため、市況が大きく悪化しないうちに処分を検討するのが無難です。
また、「すぐに売る予定はないが将来的には売却を考えている」というケースでも、現在の不動産価値を把握しておくことが重要です 。定期的に査定や市場動向の情報収集を行い、自身の資産価値がどう推移しているかをチェックしましょう。その上で、地域の開発計画や不動産市場の先行きを注視し、「売り時」を見極めることが求められます。
不動産売買のプロに相談することも、適切なタイミングでの売却成功には欠かせません。地域密着で市場に精通した専門家であれば、最新のデータや豊富な取引事例に基づき、適正価格の査定や効果的な売却戦略を提案してくれるでしょう。当社Torus不動産合同会社でも、岡山県内の不動産売却を検討されるお客様に対し、物件の特性や地域動向を踏まえた最適なご提案を行っています。人口減少時代の不動産売却は早めの情報収集と計画がカギとなりますので、「いつ売るべきか」「いくらで売れるのか」といった疑問がございましたらお気軽に専門家へご相談ください。
