【岡山市北区】住宅ローンが残っていても家は売れる？住み替え・売却のプロが教える成功の秘訣🍑

💡 【結論】ローンが残っていても売却は可能！鍵は「正確な査定額」を知ること

「子どもが大きくなったから、北区のマンションを売って広い戸建てに住み替えたい」 「転勤が決まったけれど、まだ家のローンがたっぷり残っている…」

このようなご相談を非常に多くいただきます。 「住宅ローンを完済していないと家は売れないのでは？」と思い込んでいる方も多いのですが、結論から言うと「住宅ローンが残っていても、家を売却することは十分に可能」です！

ただし、そのためには売却価格とローン残高のバランスを正確に把握し、無理のない資金計画を立てる必要があります。今回は、FP（ファイナンシャルプランナー）の資格を持つTorus不動産（すもっと）の売却専門スタッフが、ローン返済中の家を安全に売るための秘訣を正直にお伝えします！

📊 あなたの家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」

住宅ローンが残っている家を売る場合、売却したお金（＋手持ちの資金）で、残りのローンを一括返済して「抵当権（銀行の担保）」を外す必要があります。 ここで重要になるのが、今の家の価値とローン残高のバランスです。

🌟 パターンA：売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」

• 【例】ローン残高2,000万円 ＜ 家の売却額2,500万円 この場合は全く問題ありません。売却して得たお金でローンを完済し、手元に残った500万円（※諸経費を除く）を次の家の購入資金や引っ越し費用に充てることができます。最もスムーズな住み替えの形です。

⚠️ パターンB：売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」

• 【例】ローン残高2,500万円 ＞ 家の売却額2,000万円 売却額だけではローンを返しきれず、500万円の「赤字」が出る状態です。この場合、不足分を貯金などの自己資金から一括で支払うか、あるいは次に買う家のローンに不足分を上乗せして借りる「住み替えローン」を利用するなどの対策が必要になります。

🛑 一括査定サイトが引き起こす「住み替え失敗」の悲劇

住み替えを成功させるためには、「自分の家がいくらで売れるのか」という極めて正確な査定額を知る必要があります。しかし、ここでネットの「一括査定サイト」を使うと、取り返しのつかない失敗に繋がる危険性があります。

一括査定サイト経由の不動産会社は、あなたと契約を結びたいがために「わざと相場より高い、絶対に売れない査定額」を提示してくる業者が多いのが現実です。

本来は「オーバーローン（赤字）」の状態なのに、ウソの高額査定を信じてしまい「アンダーローン（黒字）になるから、次の家も立派なものを買おう！」と新居の契約を進めてしまうと大変です。 結局古い家は高く売れず、大幅な値下げを余儀なくされ、「予定していた資金が入らず、新しい家の支払いができなくなってしまった…」という悲惨なトラブルが実際に起こっています。

🤝 Torus不動産（すもっと）が住み替え・ローン残債物件に強い理由

私たちTorus不動産（すもっと）は、見せかけの高額査定で期待を煽るようなことは絶対にいたしません。

• FP2級保有者が「安全な資金計画」をサポート 不動産の知識だけでなく、お金のプロであるファイナンシャルプランナーの目線から、ローンの残高確認、売却にかかる税金や諸経費を含めた「手元にいくら残るか」の緻密な計算を行います。
• 「本当に売れるリアルな価格」を正直に提示します 岡山市北区の最新の成約データを基に、住み替えのスケジュールに合わせた「確実に売れる価格」をご提案します。お客様の人生設計を狂わせるような無責任な査定はいたしません。
• 買取という選択肢もご用意可能 「急いで現金化してローンをスッキリさせたい」という方には、弊社や提携業者による「直接買取」のご提案も可能です。仲介手数料がかからず、最短で資金計画が確定します。

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「今のローン残高で、住み替えができるのか知りたい」 「いくらで売れるのか、正確な数字を把握しておきたい」

そんな時は、Torus不動産（すもっと）の公式LINEからサクッとできる無料査定をご利用ください🍑 「北区〇〇のマンションなんだけど、今の相場はいくらくらい？」と情報を送っていただくだけで、FP資格を持つ専門スタッフがスピード査定いたします。

もちろん、しつこい営業電話は一切いたしません。安全な住み替えの第一歩として、まずは下のボタンからお気軽にご相談ください👇

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【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。 「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！