「退去費用で数十万請求された!?」賃貸の原状回復トラブルを防ぐ3つの自己防衛策と契約書の罠

皆様、こんにちは！ 岡山・倉敷の不動産と住まいの総合窓口「すもっと（Torus不動産合同会社）」です。 当社のオンライン特化型お部屋探しサービス「ソコスモ」をご利用の皆様も、いつもありがとうございます！

カレンダーは5月12日。3月〜4月の春のお引越しラッシュで新しいお部屋に移られた方の中には、ちょうど今頃、「前の家の退去費用の請求書」が届いて青ざめている方がいらっしゃるかもしれません。

「敷金が全額返ってこないどころか、壁紙や床の張り替え代で追加で20万円も請求された！」 「普通に生活していただけなのに、どうしてこんなに高いの！？」

こうした「賃貸の退去費用（原状回復）トラブル」は、国民生活センターへの相談件数でも常にトップクラスを占める、不動産業界の根深い問題です。 言われるがままに高額な費用を払って泣き寝入りしないために。本日は、退去時に損をしないための「プロが教える自己防衛策」と、これからお部屋を借りる方が絶対に確認すべき契約書の罠を徹底解説いたします！

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罠①：「経年劣化」や「通常損耗」は入居者が払う必要なし！

退去費用が高額になる一番の原因は、本来なら大家さん（貸主）が負担すべき費用まで、入居者（借主）に請求されているケースです。

国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、明確なルールが記されています。 それは、「普通に生活していて自然についた傷や汚れ（通常損耗）、年数が経って古くなったもの（経年劣化）の修繕費は、家賃に含まれているため、入居者が払う必要はない」というルールです。

【払わなくていい（大家さん負担）の例】

• 家具やテレビを置いていた床のへこみ
• 冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
• 日当たりによる壁紙や畳の色あせ、変色
• カレンダーやポスターを画鋲（がびょう）で刺した小さな穴

【払わなければならない（入居者負担）の例】

• 飲み物をこぼして放置したことによる床のシミ・カビ
• 引っ越し作業でぶつけて開けた壁の穴
• タバコのヤニによる壁紙の変色やニオイ
• 釘（くぎ）やネジで開けた大きな穴

「壁紙が日焼けで黄色くなっているから、全面張り替えで10万円ね」と請求された場合は、「それは経年劣化なので、ガイドラインに沿って大家さん負担ですよね？」と冷静に交渉することが大切です。

罠②：契約書に潜む「特約（とくやく）」の恐怖

「ガイドラインがあるなら安心だ！」と思いたいところですが、不動産屋もプロです。契約書の中に、入居者に不利な「特約」をこっそり忍ばせていることがあります。

例えば、「退去時のハウスクリーニング代（5万円）は、部屋の汚れ具合に関わらず借主が負担する」「畳の表替えや襖の張り替えは借主負担とする」といった特約です。 契約時にハンコを押してしまっていると、原則としてこの特約が優先されてしまいます。（※あまりにも高額で不当な特約は無効になる判例もあります）

退去時に泣かないためには、「入居の契約をする際（重要事項説明の時）に、退去時の特約がどうなっているかをしっかり確認し、納得した上でハンコを押すこと」が最大の自己防衛になります。

罠③：証拠がないと「元からあった傷」か証明できない

退去の立ち会い時、「この床の大きな傷、あなたの負担で直してくださいね」と言われました。でも、あなたには身に覚えがありません。 「それは私が引っ越してくる前からあった傷です！」と主張しても、証拠がなければ水掛け論になってしまいます。

これを防ぐための最強の対策が、「入居日当日、荷物を運び込む前に、部屋中の傷や汚れをスマホで写真や動画に撮っておくこと」です。 壁の汚れ、床の傷、網戸の破れなど、気になる部分はすべて撮影し、「いつ撮ったデータか」が分かるように保存しておきましょう。退去時にこれが強力な証拠（お守り）になります。

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