「実家が空き家になってもう何年も経つけど、特に何も起きていないから大丈夫かな…」そう思って後回しにしている方は、岡山市内でも少なくありません。
ただ、正直に言います。空き家は放置すればするほど、建物の劣化・近隣トラブル・行政からの指導という3つのリスクが同時進行で膨らみ続けます。 何も起きていないように見えるのは、問題が表面化していないだけです。
この記事では、空き家を放置し続けた場合に実際に何が起きるのか、岡山市の実情も交えながら順を追って解説します。
空き家を放置すると建物の劣化は想像以上に早く進む
「空き家は誰も使っていないから、傷むのも遅いだろう」と思われがちです。しかし実際はその逆で、人が住んでいない家ほど、建物の傷みは早く進みます。
その最大の理由は「換気されないこと」です。人が暮らしている家は、日常的に窓を開けたり料理・入浴によって空気が動いたりするため、内部の湿気がある程度コントロールされています。ところが空き家になると、湿気が逃げ場を失って内部にこもります。特に岡山市を含む瀬戸内エリアは年間を通じて比較的温暖ですが、梅雨から夏にかけては湿度が上がりやすく、締め切った室内では結露やカビが発生しやすい状況になります。
カビが発生すると木材の腐食が始まり、腐食が進んだ箇所にはシロアリが侵入しやすくなります。シロアリは木材の内部を食い進めるため、外から見た段階では被害の深刻さがわかりにくく、「気づいたときには構造材がボロボロ」というケースも珍しくありません。
屋根や外壁も同様です。定期的なメンテナンスが行われなければ、雨水が少しずつ侵入し、防水機能が失われていきます。一度雨漏りが始まると、天井・壁・床と被害が連鎖的に広がるため、修繕費用は放置した期間に比例して膨らんでいきます。
「将来的に売るか活用するかを考えてから動こう」と思っているうちに、建物の価値が大きく損なわれてしまう——これが、空き家放置の現実です。
放置した空き家は近隣トラブルの火種になりやすい
建物の劣化が進むと、次に問題となるのが周辺住民への影響です。空き家が原因の近隣トラブルは、大きく分けて「物理的な被害」と「景観・治安への影響」の2種類があります。
物理的な被害として代表的なのは、以下のようなケースです。
- 庭木・雑草が隣地や道路にはみ出し、通行の妨げや日照・景観への悪影響が生じる
- 屋根の瓦や外壁材が強風で飛散し、隣家の車や建物を傷つける
- 雨水が敷地内に溜まって虫（特に蚊）の発生源になる
- 建物が傾いたり塀が倒れかけたりして、隣接する土地・建物に接触するリスクが生まれる
岡山市は内陸部を中心に台風の直撃こそ少ない年も多いですが、秋の強風や集中豪雨は毎年発生しています。老朽化した空き家は、そうした自然現象のたびに被害を起こすリスクが高まります。
景観・治安への影響も深刻です。管理されていない空き家は、不審者の侵入・住みつき・放火のターゲットになりやすいという統計的な傾向があります。また、ゴミの不法投棄が集まりやすくなり、地域の景観や生活環境を損ないます。
こうした状況が続くと、「あの家の持ち主はどこにいるんだ」「管理してくれないと困る」という声が近隣から上がるようになります。持ち主が県外にいる場合や、相続で所有者になった経緯がある場合は、そもそも誰に連絡すればよいのかわからない、という状況に地域が陥ることもあります。
近隣からのクレームや損害賠償請求につながる前に、早めに対処することが、周辺の方への礼儀であると同時に、所有者自身を守ることにもなります。
管理不全の空き家は行政指導・命令・費用請求のリスクがある
放置した空き家がもたらすのは、物理的・社会的な問題だけではありません。法律に基づく行政指導を受ける可能性もあります。
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」、さらに2023年の改正によって、行政が空き家の所有者に対して取れる措置の範囲が広がっています。
特に問題になるのが「特定空家」と「管理不全空家」という2つの区分です。
「特定空家」は、倒壊の危険性がある・衛生上有害な状態にある・著しく景観を損なっているなどの条件に当てはまる空き家を指します。行政から指導・勧告・命令を受け、それでも改善されない場合は行政代執行（行政が強制的に解体・修繕し、費用を所有者に請求する）が行われる場合があります。
「管理不全空家」は、特定空家に至る前の段階で放置された状態を指し、2023年の改正で新設された区分です。この指定を受けると、固定資産税の住宅用地特例（税負担が軽減される制度）の適用が外れる可能性があり、税負担が大幅に増えるケースがあります。詳細な要件や税額への影響については、自治体や税理士に確認されることをお勧めします。
岡山市でも空き家対策に関する取り組みが進んでいます。「うちの実家はそこまでひどくないから関係ない」と思っていても、近隣からの苦情を端緒に調査が入り、気づかないうちに指導の対象になることがあります。
行政指導を受けてから慌てて動こうとしても、建物が劣化しきった状態では売却価格が大幅に下がるか、場合によっては解体費用を負担してでも手放す状況になりかねません。
「放置しない」ための現実的な選択肢とは
「放置するリスクはわかった。でも、どうすればいいの？」という疑問は当然です。選択肢は大きく3つあります。
① 自分で活用・管理する
賃貸に出す、リフォームして使うなどの方法ですが、費用・手間・責任が伴います。建物の状態が悪い場合は、リフォーム費用が数百万円規模になることもあります。
② 管理を専門会社に委託する
定期的な見回り・換気・草刈りなどを代行してもらえます。費用は月額数千円〜数万円程度のケースが多いですが、根本的な解決にはなりません。
③ 売却・買取に出す
最も根本的な解決策です。空き家を手放すことで、維持費・固定資産税・管理責任のすべてから解放されます。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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