「親が亡くなって実家が空き家になったけど、税金がどうなるのか正直よくわからない」——そんな不安を抱えたまま、何年も放置している方は岡山市内でも少なくありません。
結論から言います。空き家を放置し続けると、固定資産税が最大で今の6倍近くになる可能性があります。そしてその入口となる「特定空家」「管理不全空家」の指定は、想像以上に身近なところで起きています。
この記事では、岡山市の空き家にかかる固定資産税の仕組み、指定を受けるとどうなるか、そして実際にどう対処すればいいかを、不動産のプロとして正直にお伝えします。
岡山市の空き家と固定資産税――「住宅用地の特例」がポイント
まず、固定資産税の基本的な仕組みから整理しておきましょう。
土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用されます。これは法律（地方税法）で定められた制度で、土地の固定資産税・都市計画税が大きく軽減されます。具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地であれば固定資産税の課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。
つまり、家が建っているだけで土地の税金はかなり安くなっているわけです。岡山市内の一般的な戸建て住宅の場合、この特例があるかないかで、年間の固定資産税は数万円単位で変わることも珍しくありません。
ところが、この特例が空き家の状態によっては外れることがあるのです。それが「特定空家」「管理不全空家」という制度と深く関わっています。
「特定空家」と「管理不全空家」――何がどう違うのか
2023年に改正された空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）により、空き家の区分が整理されました。
特定空家とは
特定空家とは、次のような状態にある空き家です。
- 倒壊など保安上の危険がある
- 著しく衛生上有害な状態にある
- 著しく景観を損なっている
- 周辺の生活環境を乱している
岡山市が現地調査などを経て「特定空家」と認定すると、行政から助言・指導・勧告・命令という段階的な措置が取られます。そして「勧告」を受けた段階で、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で従来の6倍程度になります（200㎡以下の小規模住宅用地の場合、6分の1から通常課税に戻るため）。
最終的に命令に従わない場合は、行政代執行による強制解体も起こりえます。解体費用は所有者に請求されるうえ、過料（罰則的な金銭負担）の対象にもなりえます。
管理不全空家とは
2023年改正で新設されたのが「管理不全空家」という区分です。特定空家ほど深刻な状態ではないものの、管理が不十分でこのまま放置すれば特定空家になるおそれがあると市が判断した空き家が対象です。
管理不全空家に指定されると、まず市から助言・指導が行われます。それでも改善が見られない場合は勧告に進み、勧告を受けると特定空家と同様に住宅用地の特例が外れます。
管理不全空家は、特定空家に比べてハードルが低い分、より多くの空き家が対象になり得ます。「ちょっと草が伸びているだけ」「外壁が一部傷んでいるだけ」という状態でも、放置期間が長ければ指定のリスクは高まります。
岡山市で空き家が指定されやすいケースと現実
岡山市でも、空き家対策は年々強化されています。市には空き家に関する相談窓口が設けられており、近隣住民からの苦情や通報をきっかけに調査が入るケースも実際にあります。
指定されやすい主な状況
- 屋根や外壁が破損して、雨水が浸入している
- 雑草や樹木が繁茂し、隣地や道路にはみ出している
- 不法投棄されたゴミが放置されている
- 建物が傾いていたり、外壁が崩落しかけている
- 窓ガラスが割れたまま、扉が開放されたままになっている
特に岡山市郊外の戸建て住宅は敷地が広いケースも多く、庭木の管理だけでも手間がかかります。県外に住んでいて「なかなか見に行けない」という方ほど、気づかないうちに状態が悪化しているケースがあります。
管理不全空家・特定空家の指定は一朝一夕には起きませんが、放置すればするほどリスクは積み上がっていくという点を忘れないでください。
固定資産税6倍を避けるための具体的な対処法
指定を受けないため、あるいは指定を受けてしまった後の対処として、現実的な選択肢を整理します。
1. 最低限の管理を続ける
特定空家・管理不全空家に指定されないためには、定期的な管理が基本です。草刈り・清掃・換気・雨漏りの早期修繕など、「人が管理しているとわかる状態」を保つことが重要です。
遠方在住の方は、管理会社や地域の知人に依頼するケースもあります。費用は管理内容や頻度によって幅がありますが、月数千円〜数万円程度が目安です。ただし、これは根本的な解決ではなく、時間を買う手段という面があります。
2. 活用する（賃貸・民泊など）
空き家を賃貸住宅として活用すれば、住宅用地の特例は維持されます。ただし、リフォーム費用や入居者募集、管理の手間など、実際に動かすにはそれなりのコストと労力が必要です。建物の状態によっては、賃貸に出せる状態にするための費用が大きくなるケースもあります。
3. 売却・買取に出す
管理の負担から根本的に解放されるのが、売却という選択肢です。特に「荷物や家財が残ったまま」「建物の状態が良くない」という場合、仲介ではなく不動産会社への直接買取が現実的です。
直接買取であれば、
- 建物の状態を問わず対応できる
- 残置物（家財・荷物）をそのままにして引き渡せる
- 売却のタイミングをある程度コントロールできる
- 仲介手数料がかからない
といったメリットがあります。仲介での売却価格より低くなる場合もありますが、管理費・修繕費・固定資産税を払い続けるコストと比較すると、トータルで手元に残るお金が多くなるケースも少なくありません。
4. 相続登記が未了の場合は先に名義変更を
売却を進めようとしたとき、「登記が亡くなった親のまま」というケースがよくあります。2024年から相続登記が義務化されており、放置すると過料のリスクもあります。名義変更（相続登記）は司法書士に依頼する必要がありますが、すもっとでは提携司法書士と連携しているため、売却と登記の手続きをまとめて進めることができます。
まずは相談を――岡山市の空き家、一人で抱えないでください
「特定空家に指定されてしまった」「管理不全空家の勧告が来た」「放置しているが今からでも間に合うか」——どの段階であっても、最初にすべきことは現状を正直に話せる専門家に相談することです。
Torus不動産合同会社（すもっと）では、岡山市を中心とした岡山県内の空き家の買取・売却相談を無料で承っています。
- 荷物・家財はそのままでOK。片付けや清掃を先に済ませる必要はありません。
- 相続登記が未了でも大丈夫。提携司法書士と連携して、名義変更から売却までまとめて対応できます。
- 県外在住でも立ち会い不要で査定・売却を進めることができます。岡山に帰省できない方からのご相談も多くいただいています。
- 査定は無料、強引な営業は一切しません。「話だけ聞きたい」でも歓迎です。
固定資産税が6倍になってからでは、すでに損が積み上がっています。「まだ大丈夫」と思っているうちに、一度現状を確認しておくことをおすすめします。
サイト（https://sumoto-okayama.jp）からのお問い合わせ、またはLINEでのご相談も受け付けています。岡山市の空き家のこと、まずは気軽にご相談ください。
「まだ買うか（売るか）決めていない」そんな段階でも大歓迎です。
強引な営業は一切いたしません。あなたが抱えるモヤモヤとした不安を整理する「作戦会議」の場として、お気軽にご活用ください。
📞 086-250-7380（営業時間：10:00〜18:00 定休日 水曜日）
【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
🏠 岡山のお部屋探し・不動産のご相談は「すもっと」へ！
「初期費用を抑えたい」「ネットにない未公開物件が見たい」そんな方は、ご来店不要でプロが爆速対応するオンラインお部屋探し「ソコスモ」をご利用ください！まずはLINEで「こんな条件の部屋ある？」と送るだけでOKです✨
📍 店舗情報（アクセス）
Torus不動産合同会社（不動産総合窓口 すもっと）
〒700-0964 岡山県岡山市北区中仙道2-27-9 ※お客様専用駐車場完備🚗
