離婚が決まったとき、夫婦共有の自宅は財産分与の対象となり、処分方法を決める必要があります 。一般的には以下のいずれかの形で解決します：
- 土地・建物を売却し現金化して代金を分配する 。
- 一方が自宅に住み続ける代わりに、相手に代償金などを支払って財産分与する 。
どちらの方法も、今後の生活資金やトラブル回避の観点から検討されます。たとえば自宅に住み続けたい場合には、居住継続する側が資金を準備して代償金を支払う契約を結ぶ必要があります 。一方、売却して現金化する場合は、元夫婦双方で売却益を公正に分けることができます。
共有名義不動産の売却手続きの流れ
共有名義の物件を売却するには、まず不動産会社へ相談し、物件の査定を依頼します 。査定価格や販売戦略に納得できれば、媒介契約（特に専任媒介契約）を結びます 。専任媒介にすると不動産会社が集中的に売却活動を行うため、高値売却を目指しやすくなります 。
次に、不動産会社が物件調査や広告活動、内覧対応などを行い、買主候補を探します。買主が決まれば、夫婦双方で売買契約書に署名・捺印します 。契約締結時には印紙税も必要です。契約後は買主から手付金を受領し、残代金の決済（引渡し）日を調整します。
決済時には住宅ローン残債の有無を確認し、残債があれば売却代金で完済します。金融機関を介して抵当権を抹消し、司法書士立会いのもと所有権移転登記を行えば、正式に売却が完了します 。売却代金はローン完済後の手残り額を夫婦で分け、諸経費（仲介手数料・登記費用・印紙税など）を差し引いて精算します。
なお、夫婦間で合意がまとまらない場合は「共有持分」のみを売却する方法もあります。共有持分は一般の不動産業者では買手がつきにくいため、共有持分専門の買取業者に依頼して自身の持分だけを売却し、共有関係から抜け出す手段があります 。ただし持分売却は取得価格が下がる場合もあるため、専門家と相談の上慎重に判断しましょう。
売却時の主なトラブル・注意点
離婚時の物件売却では、以下のようなトラブルや注意点があります。
- 共有者全員の同意が必須： 共有名義の物件を売却するには共有者全員の同意が必要です 。どちらか一方でも拒むと売却できないため、予め話し合いで合意形成しておきます。
- 住宅ローン残債： ローン残債がある場合は完済が前提です 。完済できない「オーバーローン」では売却益でローン返済が賄えないため、任意売却や債務整理が必要になります。また、共有名義のまま残債があると、返済遅延が双方の信用情報に影響します 。
- 税金の取り扱い： 財産分与として不動産を移転すると譲渡所得税が課されるケースがあります 。ただし、一定条件下では「3,000万円特別控除」を活用できる可能性があります 。さらに、売却金の分配タイミングにも注意が必要です。離婚前に売却代金を分配すると贈与とみなされる恐れがあるため、可能であれば離婚後に分配するのがおすすめです 。なお印紙税や登録免許税、司法書士報酬などの諸費用も発生しますので、コストを見落とさないようにしましょう。
- 契約形態： 媒介契約は不動産会社との売却契約形態で、専任契約のほか一般契約があります。専任契約にすると１社に絞って集中的に売却活動できるため、購入希望者を広く集め高値成約を目指しやすくなります 。
- 万一、相手が協力的でない場合： 共有者の一方が売却に協力しないときは、家庭裁判所で共有物分割調停・訴訟を申し立てる必要が出てきます 。調停委員を介して話し合いをしたり、最終的に裁判で共有関係の清算を求めることで解決を図ります 。
売却せずに持ち続けるリスク
売却せずに共有名義のまま不動産を持ち続けると、様々なリスクがあります。第一に、自宅の維持費（固定資産税・都市計画税・管理費など）が離婚後も継続して発生します 。さらに、共有名義物件では賃貸や改築など物件の利用変更にも共有者全員の同意が必要です 。離婚で不仲になった夫婦が後々までこうした調整を続けるのは非常に負担が大きく、結果的に家に縛られたままとなってしまいます 。
また、将来の相続問題も懸念されます。例えば、どちらかが再婚していれば再婚相手やその子供も相続人となります。共有名義のままにしておくと、元配偶者とは関係のない第三者（再婚相手やその子）が共有者として加わり、権利関係が一層複雑化するおそれがあります 。このようなトラブルを避けるには、離婚時点で共有関係を解消しておくのが賢明です 。
Torus不動産の支援内容
岡山市北区を拠点とする当社Torus不動産は、離婚に伴う自宅売却のご相談にも専門家の立場で親身に対応します。まずは無料相談でご状況を伺い、現地調査や査定も迅速に行います。地域密着の強みを活かし、岡山市内なら即日で現地確認が可能です 。
また、法的・税務的な不安にも対応できるよう、弁護士・司法書士・税理士とも連携しています 。離婚時の財産分与に関する悩みも、各専門家と協力して問題解決をサポートします 。さらに、物件案内から住宅ローンの手続きまで売却活動を一貫してフォローし、できるだけスムーズに取引を進める体制を整えています 。
離婚で不安を抱えているお客様にも安心して売却手続きをお任せいただけるよう、Torus不動産が全力でサポートいたします。お困りの際はぜひお気軽にご相談ください！
