不動産取引は大きな金額が動くため、ささいな点からトラブルに発展しがちです。当社Torus不動産合同会社（岡山市）は不動産売買・賃貸を手がけ、無料査定や手厚いサポートで初めての方も安心してご売却いただける環境を整えています。当社は年間250件以上の仲介実績があり、不動産取引でのお困りごとも解決に導いてきました。以下では、売却時に注意すべき代表的な9つのトラブル事例と、その具体的な回避策をご説明します。
Torus不動産合同会社の強み
- 初めての売却でも安心：専門知識豊富な担当者が、売却の流れを分かりやすくご案内します。
- おまかせサポート：弁護士・司法書士などとも連携し、契約書類から税務まで幅広くサポートします。
- 無料査定実施中：物件の相場は無料で査定いたします。まずは査定結果をもとに売却計画をご相談ください。
- 年間250件超の仲介実績：岡山市内を中心に豊富な取引経験があり、地域特性を踏まえた的確なアドバイスが可能です。
1. 仲介手数料のトラブル
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、**売買価格200万円以下は5%、200万円超～400万円以下は(200万円×5%＋超過額×4%)、400万円超は(200万円×5%＋200万円×4%＋超過額×3%)**が上限です 。これ以上を請求することや「仲介手数料無料」と偽り他の名目で高額請求する行為は法律違反となります 。こうしたトラブルを避けるには、契約時に手数料の計算方法・支払い時期を明確にし、追加費用がないことを契約書で確認しておくことが重要です。契約内容を十分に理解・合意した上で仲介を依頼しましょう。
2. 土地の境界のトラブル
土地や戸建ての売却では、売主に境界明示義務があります 。隣地との境界杭が不明な場合は、土地家屋調査士と隣地所有者に立ち会ってもらい境界を確定し、その際に作成される筆界確認書を仲介する不動産会社に提出しましょう 。境界を明示せず売却すると、売買後に隣地トラブルが発生したり担保価値が下がったりして売主が損害賠償責任を負うおそれがあります 。売却前に境界を確定し、境界が明示されていることを買主に示しておけば安心です。
3. 土地の地下埋設物のトラブル
土地の地下に古い建物のコンクリート躯体などの埋設物（地中障害物）が残っていると、売主が告知していない場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります 。逆に、埋設物があることを売買契約前に告知し契約書に明記しておけば、責任を問われません 。したがって、事前に地下埋設物の有無を確認し、もし存在する場合は契約書や物件状況報告書に包み隠さず記載し、瑕疵担保責任の免責特約を盛り込みましょう 。買主との合意があればトラブルを回避できます。
4. 物理的瑕疵のトラブル
雨漏り・建物の傾き・シロアリ被害・土壌汚染など物理的な瑕疵も売却後のクレームにつながります。これらについても、売却前に告知書や設備表で不具合を開示し、売買契約書で売主の瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）について免責範囲を定めることが基本的な対策です。加えて、既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅の瑕疵保険）に加入する方法もあります。既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で 、構造躯体や防水部分などの重大な瑕疵が見つかった場合の補修費用を最大1,000万円までカバーします 。保険加入済みの物件であれば、買主にも安心感を提供できます。
5. 残置予定物のトラブル
エアコンや照明器具、カーテンレールなど残置設備について認識の相違があるとトラブルになります。「付帯設備表」と呼ばれる書類に、残す設備・撤去する設備・それぞれの状態を明記しておくことが必須です 。例えば設備表にエアコン「有」と記載していたのに撤去してしまうと、買主は訴訟も辞さないクレームを起こす可能性があります 。売主自身が設備表に内容を漏れなく記入し、引渡し前に設備表と現物の整合性を必ず確認しましょう。
6. 設備故障のトラブル
給湯器やエアコン、レンジフードなど住宅設備の故障も、引渡し後に発覚するとトラブルの原因になります。故障・不具合がある部分は付帯設備表に詳細を記載し、契約時に買主と一緒に内容を確認しておくべきです 。設備表に記載がない故障が後から見つかると、売主が契約不適合責任を追及される恐れがあります。設備表の記載は面倒ですが、買主と認識の齟齬がないよう丁寧に記入してください。
7. 環境的瑕疵のトラブル
物件周辺の環境に起因する問題も環境的瑕疵として告知が求められます。近隣に工場や大型道路、ゴミ焼却場など騒音・振動・悪臭を発生させる施設がある場合や、墓地・葬儀場・火葬場、刑務所、風俗店など心理的抵抗を生じさせる施設がある場合には、それが売主の告知事項になります 。これらは「嫌悪施設」とも呼ばれ、売主が知っていて告げなかった場合、契約不適合責任を免れません 。売主には見慣れた環境でも、買主にとっては重要な情報です。可能性のある施設は事前に洗い出し、告知書に記載しておきましょう。
8. 管理規約の説明不足のトラブル
マンション売却では、管理規約の重要事項説明不足にも注意が必要です。フローリング改修やペット飼育の可否、ベランダ利用など、物件固有の規約制限が引渡し後に判明すると、買主からクレームになるケースがあります。実際、管理規約の説明を怠ったことで損害賠償が認められた判例も報告されています 。売主自身が最新の管理規約をよく読み、特殊な条項があれば不動産会社を通じて必ず買主に伝えましょう。
9. 契約解除に関するトラブル（ローン審査落ち）
住宅ローン審査に落ちた際の契約解除も多いトラブルです。不動産売買では通常、ローン特約を付けることで保険します。ローン特約とは「買主がローン承認を得られなかった場合、違約金なしで手付金を返して契約解除できる」旨の特約です 。これにより、融資未承認でも売買契約は白紙に戻ります。一方、ローン特約がないと買主はローン不成立でも代金支払義務を免れず 、深刻な契約不履行問題になります。ローン特約を付ける際は、借入先金融機関や金利・返済期間などの条件を契約書に明記し、内容が不明確にならないようにしましょう。
買取利用でトラブルを回避
どうしても仲介売却に不安がある場合は、不動産会社による買取サービスの利用も検討できます。買取では当社が直接買主となり、売主は仲介手数料なしで売却できます。また、当社はリノベーション前提で購入するため、契約不適合責任（瑕疵担保責任）は免除されます。築年数が古い物件や設備不具合のある物件でも買取可能な場合が多く、契約後のトラブルを根本的に回避できます。スムーズ・安全な売却を希望される方は、買取の相談・査定もぜひご利用ください（無料査定対応）。
まとめ
不動産売却では、主に仲介手数料、境界、物理的瑕疵、環境的瑕疵、管理規約、契約解除などに関するトラブルが起こりやすいことが分かりました。それぞれ、事前告知・契約書の明記・専門家への相談などの適切な対処によって未然に防げます。岡山市に密着した当社と共に、これらのポイントを押さえて安全・安心な取引を進めましょう 。不明点は遠慮なくご相談ください。
