【岡山】古い擁壁・ハザードマップの家は売れない！？「がけ条例」の物件を自己負担ゼロで手放すプロの裏ワザ🍑

💡 【結論】数百万円の擁壁工事は絶対にしないで！「そのまま」で売る方法は必ずあります

「高台にある実家を相続したけれど、家を支えている石積みの壁（擁壁）にヒビが入っていて崩れそう…」 「不動産屋に見てもらったら『土砂災害警戒区域に入っているし、がけ条例に引っかかるから売れません』と断られた」

岡山市郊外の丘陵地や、昔からあるひな壇の住宅街にお持ちの実家を売却しようとした際、この「古い擁壁（ようへき）」と「がけ条例」という巨大な壁にぶつかり、途方に暮れるご家族が急増しています。

「売るためには、この巨大なコンクリートの壁を新しく作り直さないとダメなの？何百万円かかるか分からない…」と絶望されている方へ、不動産のプロとして真っ先にお伝えしたいことがあります。

「絶対に、ご自身で数百万円のローンを組んで擁壁工事をしないでください！古い擁壁のままでも、安全に手放す方法は必ずあります！」

今回は、岡山の厄介な地形や法律が絡む物件を数多く解決してきたTorus不動産（すもっと）の専門スタッフが、崖や高台にある実家で損をしないための売却ステップを正直にお伝えします！

🚨 なぜ売れない？高台や崖にある家が抱える「3つの致命的なリスク」

見晴らしが良い高台の家ですが、築何十年も経つと、不動産市場においては「超・危険な物件」として扱われてしまいます。

⚠️ ① 「がけ条例」で家の建て替えができない！

岡山県には「がけ条例」という厳しいルールがあります。簡単に言うと「安全が証明されていない崖（古い擁壁）の上や下には、新しい家を建ててはいけない」という法律です。昔はOKだった石積みの壁も、今の法律では「危険」とみなされるため、今ある家を壊すと二度と新築が建てられない（または莫大な費用がかかる）土地になってしまいます。

⚠️ ② 買主の「住宅ローン」が絶対に通りません

今の時代、家や土地を買う人は銀行で住宅ローンを組みます。しかし銀行は「大雨で崩れるかもしれない擁壁」や「土砂災害警戒区域（レッドゾーン・イエローゾーン）」に入っている土地には、絶対にお金を貸してくれません。つまり、一般のファミリー層には100%売ることができない状態になっています。

⚠️ ③ 擁壁のやり直しには「数百万円〜数千万円」がかかる

「じゃあ安全な擁壁に作り直そう」と思っても、古い壁を壊して新しいコンクリートの擁壁を作るには、最低でも300万円〜、規模によっては1,000万円以上の莫大な費用がかかります。売却代金よりも工事費の方が高くなり、完全な大赤字（持ち出し）になってしまうのです。

🛑 一括査定サイトが「古い擁壁の家」から逃げ出す理由

「とりあえず、いくらになるか一括査定サイトに入力してみよう」 地形に問題がある物件の場合、この行動は時間の無駄になるどころか、精神的に大きく傷つく結果になりがちです。

一括査定サイトのAIは、土地の広さだけで高い査定額を出しますが、実際に大手の営業マンが現地を見に来て「古い擁壁」を見た瞬間、態度が急変します。 彼らは「すぐにネットに綺麗な写真を載せて、一般の人にパッと売れる物件」しかやりたくないため、「この擁壁ではローンが通らないので、うちでは取り扱えません」と冷たく突き放すか、「お客様の費用で擁壁を直してから来てください」と無責任な提案をして去っていきます。

🤝 Torus不動産（すもっと）が「崖地・擁壁の家」を売却できる理由

私たちTorus不動産（すもっと）は、他社が逃げ出すような難易度の高い物件にこそ、プロの存在価値があると考えています。

🌟 解決策①：擁壁を直さず「プロの投資家・建築会社」へ直接売却

一般の個人には売れなくても、建物の基礎や土木工事に精通している「地元の不動産投資家」や「専門の建築業者」であれば話は別です。弊社が独自に抱えている「リスクを承知の上で、安く買いたいプロの買い手」のネットワークへ直接アプローチし、現状のまま買い取ってもらう交渉を行います。

🌟 解決策②：FP2級のプロが「手残り額」を緻密にシミュレーション

「そのまま売った場合」「少し補修して売った場合」など、複数のパターンでお金と不動産のプロ（FP）が1円単位で手残り額をシミュレーションします。お客様が事前に自腹で工事費を払うようなリスクを極限までゼロにする資金計画をご提案します。

🌟 解決策③：最速・トラブルゼロの「直接買取」も大歓迎

「大雨のたびに擁壁が崩れないか心配で夜も眠れない！」「近所に被害が出る前に今すぐ手放したい！」という方には、弊社や提携業者による「現状のままでの直接買取」という奥の手をご用意しています。擁壁が崩れるリスクごと私たちが引き受けるため、最短で重圧から解放されます。

📲 まずはLINEで1分！厄介な実家のご相談をお待ちしています

「うちの実家の擁壁、今の法律でアウトになるか調べてほしい」 「ハザードマップに入っているけれど、本当に費用をかけずに手放せるの？」

地形や法律が絡むデリケートなお悩みは、Torus不動産（すもっと）の公式LINEへお気軽にご相談ください🍑 「〇〇にある実家なんだけど、擁壁が古くて…」と現状や写真をお送りいただくだけで、FP資格を持つ専門スタッフが、役所の調査を行い、自己負担ゼロで解決できるロードマップをスピーディーにご提示いたします。

もちろん、しつこい営業電話などは一切いたしません。擁壁崩壊によるご近所トラブルや損害賠償の爆弾が爆発してしまう前に、まずは下のリンクからご連絡ください👇

＼名前の入力不要！他社で断られた物件も大歓迎／

【 LINEで「擁壁・がけ条例の家」の無料査定・相談をしてみる ＞ 】

【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。 「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！