「頭金ゼロ」で家を買うのは危険!? 貯金なしフルローンの罠と、手元に現金を残す賢い買い方

皆様、こんにちは！ 岡山・倉敷の不動産と住まいの総合窓口「すもっと（Torus不動産合同会社）」です。 いつも当社のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

カレンダーは5月9日。GWが明けて数日が経ち、すっかりいつものペースを取り戻した頃でしょうか。 前回のブログで「マイホーム購入を数年先延ばしにするのは、家賃の掛け捨てや金利上昇リスクがあるため危険」というお話をさせていただきました。

すると、多くのお客様からこんなご相談をいただきます。 「今すぐ買った方がいいのは分かったけど、まだマイホーム用の『頭金（貯金）』が全然貯まっていないんです。頭金ゼロで家を買うのって、やっぱり危険ですよね？」

昔は「家の価格の2割は頭金として現金で用意しなさい」と言われていました。親御さんからそう教えられている方も多いはずです。 しかし、不動産のプロとして現代のリアルな結論をお伝えします。

今の時代、マイホーム購入者の半数以上が「頭金ゼロ（フルローン）」で家を買っています！

ですが、「じゃあ貯金が全くの0円でも、ノリで家が買えるんだ！」と勘違いしてしまうと、とんでもない地獄を見ることになります。 本日は、頭金ゼロで家を買うメリットと、絶対に知っておくべき「2つの恐ろしい罠」を徹底解説いたします！

＼お気軽にご相談ください！／

なぜ今は「頭金ゼロ」で買う人が多いのか？

昔と違い、今は超低金利の時代です。 住宅ローンの金利が0.5%前後と非常に安いため、無理に手元の貯金をはたいて頭金を入れても、毎月の返済額はそれほど劇的には下がりません。 さらに、「住宅ローン控除」という、年末のローン残高に応じて税金が戻ってくるお得な制度があるため、「あえて頭金を入れず、ローンを多く借りておいた方が、戻ってくる税金が多くなってお得」という逆転現象すら起きているのです。

そのため、手元の現金は「子供の教育費」や「万が一のケガや病気の備え」としてしっかり残しておき、家本体はフルローンで買う、というのが現代の賢いスタンダードになっています。

罠①：「頭金ゼロ」＝「初期費用ゼロ」ではない！

ここが最も多くの方が勘違いしている最大の罠です。 家を買う際、家の価格が3,000万円だとして、それを全額ローンで借りられた（頭金ゼロ）としても、家を買うための「諸費用（手数料など）」は別途必ずかかります。

• 登記費用（司法書士への報酬や税金）
• 住宅ローンの保証料・事務手数料
• 火災保険料（一括払い）
• 不動産会社への仲介手数料
• 引っ越し代、新しい家具・家電代

これら諸費用の合計は、一般的に物件価格の約7〜10%（3,000万円の家なら約200万〜300万円）と言われています。 「頭金ゼロでOKと聞いていたのに、契約直前になって『諸費用として現金250万円お振り込みください』と言われてパニックになった！」という悲劇は後を絶ちません。

※現在は、この「諸費用」も含めて丸ごと借りられる住宅ローンもありますが、審査が厳しくなったり、金利が高くなったりするデメリットがあるため、慎重な判断が必要です。

罠②：いざという時に「家が売れない」リスク（オーバーローン）

フルローンで新築住宅を買った場合、もう一つの恐ろしい罠が待ち受けています。 新築住宅は、鍵を開けて一度でも住んだ瞬間に「中古」扱いとなり、市場価値がガクッと（約1〜2割）下がります。

もし数年後に、急な転勤や離婚、病気などで「家を売らなければならない」事態になったとします。 家を売ったお金で住宅ローンの残りを一括返済できれば問題ありませんが、フルローンで買っていると、「家の売却価格」よりも「ローンの残高」の方が多い状態（オーバーローン＝債務超過）になりやすいのです。

ローンが残っている家は、銀行が許可してくれないため売却できません。家を売るためには、足りない数百万円の差額を「自腹の現金」で補填しなければならず、「売りたくても売れない、身動きが取れない」という最悪の状況に陥ってしまいます。

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