「親から実家を相続したけど、誰も住む予定がない…」 「岡山市に所有している空き家、どう管理すればいいか分からない」 「毎年、固定資産税だけを払い続けているのが負担…」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？
今、日本全国で深刻化している「空き家問題」。実は、あなたの所有する空き家も、放置すれば倒壊や近隣トラブルだけでなく、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという重大なリスクを抱えています。
この記事では、空き家問題の現状と原因、そして最も重要な「今すぐできる対策」について、岡山市の不動産事情に詳しいプロの視点から分かりやすく解説します。
この記事のハイライト
- 放置された空き家は、倒壊・衛生・景観・治安など多くの問題を引き起こす。
- 空き家の主な原因は「少子高齢化」「管理の難しさ」「中古住宅の需要の低さ」。
- 2023年の法改正で「管理不全空き家」が新設。勧告を受けると固定資産税の優遇が解除される。
- 対策は「空き家バンクの活用」「補助金の利用」、そして最も効果的な「売却」。
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1. もはや他人事ではない。日本の空き家問題と岡山市の現状
現在、日本の空き家は急増の一途をたどっています。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は過去最多の900万戸に達し、総住宅数に占める空き家率は**13.8%**と、こちらも過去最高を記録しました。
これは、日本の住宅の約7戸に1戸が空き家であることを意味します。
放置された空き家が引き起こす深刻なリスク
「誰も住んでいないだけ」と軽く考えていると、思わぬ事態を招きかねません。適切に管理されていない空き家は、以下のような様々な問題の火種となります。
- 防災上のリスク：台風で屋根や外壁が飛散したり、地震で倒壊したりして、近隣の家屋や通行人に被害を及ぼす危険性。
- 衛生環境の悪化：害獣や害虫（ネズミ、ハクビシン、ゴキブリなど）の巣窟となり、悪臭や雑草の繁茂で周辺環境を悪化させる。
- 景観の悪化：ゴミの不法投棄を誘発し、地域の景観を損なう。
- 治安の悪化：不審者の侵入や放火など、犯罪の温床になる可能性。
- 資産価値の急落：建物の劣化が進むほど資産価値は下がり、売るにも貸すにも不利になる。
万が一、空き家が原因で第三者に損害を与えてしまった場合、所有者は損害賠償責任を問われる可能性があります。これは、たとえ遠方に住んでいても免れることはできません。
2. なぜ？あなたの空き家も例外ではない、増加の3大要因
空き家が増え続ける背景には、日本社会が抱える構造的な問題があります。
① 少子高齢化とライフスタイルの変化
日本の急速な少子高齢化により、親の家を相続する子どもの数が減っています。また、子どもがいても、すでに別の場所で家庭を築いているケースがほとんどで、実家に戻って住むという選択肢が取りにくくなっています。高齢者が施設に入所したり、長期入院したりすることで家が空き家になるケースも増加の一途です。
② 管理の負担と難しさ
空き家を適切に維持管理するには、定期的な清掃、草むしり、換気、修繕など、多くの手間と費用がかかります。特に、所有者が遠方に住んでいる場合、その負担は計り知れません。「いずれ何とかしよう」と思っているうちに時間が経ち、気づけば手が付けられないほど荒廃してしまうのです。
③「新築志向」が根強い住宅市場
日本の住宅市場は、世界的に見ても新築住宅が好まれる傾向にあります。住宅ローン控除などの優遇措置も新築に手厚いため、中古住宅、特に築年数が古い空き家は買い手が見つかりにくいのが実情です。結果として、売れ残った空き家が市場で放置されることになります。
3.【最重要】固定資産税が6倍に！？知らないと損する「空家等対策特別措置法」
「管理が大変でも、税金さえ払っていれば問題ない」と考えているなら、その認識は今すぐ改める必要があります。
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」が2023年12月に改正され、空き家所有者への規制が大幅に強化されました。
ポイントは「管理不全空き家」の新設
今回の法改正で最も重要なのが、従来の「特定空家」の前段階として**「管理不全空き家」**という区分が新設されたことです。
| 区分 | 状態 | 行政の措置 | 固定資産税の優遇 |
| 管理不全空き家 | 放置すれば将来「特定空家」になるおそれがある状態 | 自治体による指導・勧告 | 勧告を受けると特例が解除（税額が最大6倍に） |
| 特定空家 | 著しく保安上危険、衛生上有害、景観を損なう状態 | 指導・勧告・命令・行政代執行（強制解体） | 特例は適用されない |
これまでは「特定空家」に指定されない限り、固定資産税の優遇（住宅用地の特例）は維持されました。しかし今後は、「管理不全空き家」として自治体から「勧告」を受けた時点で、この優遇措置が解除されます。
これにより、土地の固定資産税が最大で6倍に、都市計画税は最大3倍に跳ね上がる可能性があるのです。これは空き家所有者にとって、直接的かつ非常に大きな経済的負担となります。
4. 岡山市で今すぐできる！空き家問題の3つの解決策
深刻化する空き家問題に対し、国や自治体も様々な対策を用意しています。ここでは、岡山市の所有者が活用できる具体的な解決策を3つご紹介します。
① 自治体の制度をフル活用する「空き家バンク」
多くの自治体では、空き家の所有者と利用希望者をマッチングさせる「空き家バンク」制度を運営しています。岡山市でも、市のウェブサイトで空き家情報を公開し、移住・定住を促進しています。 登録は無料で、売買や賃貸の情報を広く発信できるメリットがあります。
[参照：岡山市移住・定住支援サイト「おかやま生活」空き家バンク]
また、岡山市では空き家の解体や改修に対する補助金制度が用意されている場合もあります。年度によって内容が変わるため、市の建築指導課などに問い合わせてみることをお勧めします。
② 放置リスクから解放される「売却」という選択肢
空き家の管理や税金の負担、将来への不安から解放される最も確実で効果的な方法が**「売却」**です。
空き家は所有しているだけで、固定資産税や火災保険料、修繕費といったコストがかかり続けます。売却すれば、これらの維持費がゼロになるだけでなく、まとまった現金も手に入ります。
売却方法には、主に**「仲介」と「買取」**の2種類があります。
| 仲介 | 買取 | |
| 買主 | 個人・法人など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場価格に近く、比較的高くなりやすい | 仲介より安くなる傾向（市場価格の7～8割が目安） |
| 売却期間 | 3ヶ月～半年以上かかることも | 最短数日～1ヶ月程度 |
| メリット | ・高く売れる可能性がある ・幅広い購入希望者にアピールできる | ・すぐに現金化できる ・契約不適合責任が免除される ・近所に知られずに売却可能 |
| デメリット | ・売れるまでに時間がかかる ・買主が見つからないリスクがある | ・売却価格が安くなる |
| おすすめな人 | ・時間をかけてでも高く売りたい人 | ・すぐに手放したい人 ・管理の手間をなくしたい人 ・相続などでトラブルを避けたい人 |
どちらの方法が最適かは、お客様の状況やご希望によって異なります。私たちTorus不動産では、お客様一人ひとりの事情を丁寧にお伺いし、岡山市の市場動向を踏まえた上で、最適な売却プランをご提案いたします。
③ 活用できるなら「賃貸」や「リフォーム」も
もし空き家の立地や状態が良ければ、リフォームして賃貸に出すという選択肢もあります。安定した家賃収入が期待できますが、初期投資や入居者管理の手間が発生します。どのような活用法が良いか、専門家である不動産会社に相談してみましょう。
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5. まとめ：空き家問題は「先延ばし」が最大のリスクです
空き家問題は、もはや一部の人の問題ではありません。放置すればするほど、建物の劣化は進み、資産価値は下がり、法的なリスクは高まる一方です。
法改正により、これからは「とりあえず維持する」という選択肢が取りにくくなりました。大切な資産を負の遺産「負動産」にしないために、今こそ行動を起こす時です。
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