【岡山】親が認知症に…実家は売れない！？「成年後見制度」の罠と安全な売却ステップをプロが解説🍑

💡 【結論】親の認知症が進むと「実家の資産は凍結」されます！代筆は絶対にNG

「親が認知症になり、介護施設に入った。空き家になった実家を売って、施設の費用に充てたい」

「親はもう自分の名前も書けない状態だけど、長男の私が代わりに契約書へサインすれば売れるよね？」

高齢化が進む岡山で、今もっとも多く寄せられているのがこのご相談です。

親御さんの介護費用を捻出するために実家を売りたいというお気持ちは痛いほど分かります。しかし、不動産のプロとして最も重要で、かつ残酷な真実をお伝えしなければなりません。

「認知症が進行し、契約の内容を理解する能力（意思能力）がなくなってしまった場合、たとえ実の家族であっても、その不動産を勝手に売却することは法律で固く禁じられています。」

今回は、ご高齢者の不動産問題を数多くサポートしてきたTorus不動産（すもっと）の専門スタッフが、認知症による「不動産凍結」の恐ろしいリスクと、合法かつ安全に実家を売却するための唯一の方法を正直にお伝えします！

🚨 良かれと思っても犯罪に！？認知症の家売却における「3つの絶対NG行動」

「家族のお金のためにやるんだから、少しぐらい融通を利かせても…」という考えは、不動産取引においては一切通用しません。

⚠️ ① 子どもが「代筆・なりすまし」で契約書にサインする

不動産の売買契約や名義変更の手続きでは、必ず司法書士が親御さん（所有者ご本人）と面談し、「本当に売る意思があるか」を確認します。もし認知症であることを隠して子どもが勝手に実印を押し、代筆で契約を進めた場合、「契約は無効」となるだけでなく、最悪の場合は私文書偽造などの犯罪に問われる可能性があります。

⚠️ ② 銀行口座も凍結され、お金が1円も動かせなくなる

不動産だけでなく、親御さんの銀行口座も「認知症である」と銀行側が把握した瞬間に凍結されます。仮に家が売れたとしても、売却代金が振り込まれる親の口座が凍結されていれば、介護費用として引き出すことすらできなくなってしまいます。

⚠️ ③ 「親の許可なく」勝手に家を解体してしまう

「売れないなら、とりあえず更地にしよう」と、子どもが自己判断で実家を解体するのもNGです。他人の財産を勝手に壊す行為にあたり、さらに建物がなくなることで土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、経済的に大打撃を受けてしまいます。

📊 唯一の解決策：「成年後見制度」を利用する

認知症になってしまった親の不動産を売却するための、法的に認められた唯一の方法が「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」の利用です。

これは、家庭裁判所に申し立てを行い、親の財産を代わりに管理・処分する「成年後見人（弁護士や司法書士、または親族）」を選任してもらう制度です。

成年後見制度を利用して家を売るステップ
1. 家庭裁判所へ申し立て（医師の診断書や財産目録など膨大な書類が必要）
2. 後見人の選任（申し立てから決定まで約1ヶ月〜数ヶ月かかる）
3. 居住用不動産処分の許可（家を売る正当な理由「介護費用のため等」を裁判所に認めてもらう）
4. 不動産の売却活動・契約（後見人が親の代理人として契約を行う）

🛑 一括査定サイトの営業マンが「認知症」と聞いて逃げ出す理由

「とりあえず、一括査定サイトで高く売ってくれる業者を探そう」

実は、親御さんが認知症の場合、一括査定サイトの利用はトラブルの元にしかなりません。

利益とスピードを重視する多くの不動産会社は、「成年後見人が選任されるまでの数ヶ月間」を待つことを極端に嫌がります。「認知症でまだ後見人がついていません」と伝えた瞬間、「後見人がついてからまた連絡してきてください」と冷たく突き放されるか、ひどい業者になると「司法書士の面談の時だけ、親御さんにしっかり受け答えするよう練習させてください」と違法スレスレの提案をしてくることすらあります。

🤝 Torus不動産（すもっと）が「認知症の不動産売却」に強い理由

私たちTorus不動産（すもっと）は、複雑な法律が絡む問題から絶対に逃げません。お客様のご負担を最小限にするための強力なサポート体制があります。

• 司法書士・弁護士との「強力な連携ネットワーク」成年後見制度の申し立てには、専門的な法律知識と膨大な書類作成が必要です。弊社が窓口となり、高齢者の財産管理に強い地元の司法書士や弁護士とチームを組んで、裁判所への手続きをスムーズにサポートします。
• FP2級保有者が「裁判所を納得させる資金計画」を作成裁判所に家を売る許可（居住用不動産処分の許可）をもらうには、「なぜ家を売る必要があるのか」という明確な理由が必要です。お金のプロであるFPが、親御さんの今後の介護費用や生活費の不足分を正確にシミュレーションし、売却の必要性を裏付ける強力なサポートを行います。
• 「まだ初期の認知症（または元気）」な方向けの「家族信託」提案もし親御さんがまだ元気で、意思の疎通ができる状態であれば、今のうちに財産の管理権を子どもに移す「家族信託」というより柔軟な制度をご提案することも可能です。

📲 まずはLINEで1分！「手遅れになる前」にご相談ください

「最近、親の物忘れがひどくなってきた。実家をどうしよう…」

「すでに施設に入っているけれど、今からでも売却の手続きはできる？」

ご家族のデリケートなお悩みは、Torus不動産（すもっと）の公式LINEへお気軽にご相談ください🍑

「実家を売りたいけれど、親が少し認知症気味で…」と現状をお送りいただくだけで、FP資格を持つ専門スタッフが、今取るべき最善の法的手続きと売却プランをアドバイスいたします。

しつこい営業電話は一切ありません。実家が「凍結された負動産」になってしまう前に、まずは下のリンクからご連絡ください👇

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【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや）Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】

新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。

「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！