「50坪」の土地が「45坪」になる？
こんにちは！岡山市の不動産屋「すもっと」です。 2月26日、木曜日。2月もいよいよ終わりですね。
土地探しをしていると、 「駅近で便利だけど、前の道がちょっと狭いな〜（車1台がやっと）」 という物件に出会うことがあります。
「まあ、私は運転が得意だし、その分値段が安いからここにしよう！」 と決める前に、必ず図面の隅っこにある「ある言葉」を確認してください。
それは、 【要セットバック】 （または「私道負担あり」「道路後退」）
この言葉が書いてある土地は、 「あなたが買った土地の一部を、道路として寄付（提供）しなければならない」 という法律のルールがあります。
今日は、知らないと損をする「土地が縮む魔法」についてお話しします。
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道は「4メートル」ないとダメ
建築基準法という法律で、 「家を建てるための土地は、幅4メートル以上の道路に接していなければならない」 と決められています。 （※火事の時に消防車が入れるようにするためです）
しかし、昔からある古い道は、幅が2メートルや3メートルしかない場所もたくさんあります。 そこで、 「家を建て替える時は、道路の中心線から2メートル下がったところまで、敷地をバックさせてね」 というルールができました。これが「セットバック」です。
自分の土地なのに使えない！
例えば、前の道が「幅3メートル」だった場合。 4メートルにするには、あと1メートル足りません。 道の中心から左右に0.5メートルずつ広げる必要があります。
つまり、あなたの敷地の道路側「50cm（0.5m）」分は、 登記簿上はあなたの土地であっても、実質的には「みんなが通る道路」として提供しなければなりません。
たかが50cmと思うなかれ。 間口が10メートルあれば、5平米（約1.5坪）も土地が減る計算になります。
セットバックの3つのデメリット
- 塀や門が建てられない セットバックした部分は「道路」扱いになるため、そこに塀やフェンス、門扉を建てることはできません。自分の土地なのに、あえて後ろに下げて塀を作ることになります。
- 建ぺい率・容積率が減る 家を建てられる大きさ（建ぺい率）は、敷地面積で決まります。セットバック部分は敷地面積から除外されるため、「建てようと思っていた家が入らない！」という計算ミスが起こる可能性があります。
- 舗装費用がかかることも セットバック部分をアスファルトで舗装する費用は、自治体が出してくれる場合もありますが、ケースによっては自己負担になることもあります。
「狭い道」にもメリットはある
ここまで怖い話ばかりしましたが、セットバック物件が全て「悪」というわけではありません。
- 土地価格が相場より安い
- 交通量が少ない（抜け道になりにくいので静か）
- スピードを出す車がいないので、子供には逆に安全かも？
「セットバックがあるからこそ、このエリアでこの価格で買える」という見方もできます。
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まとめ：有効面積（使える広さ）を確認しよう
チラシに「土地面積：50坪」と書いてあっても、 セットバックが必要な場合は、 「有効宅地面積：〇〇坪（実際に家を建てられる広さ）」 を必ず不動産屋に計算してもらいましょう。
Torus不動産（すもっと）では、 「ここはセットバックが必要ですが、それでも十分な広さの家が建ちますよ」 「ここは道が狭すぎて、工事車両が入るのに追加料金がかかるかもしれません」 といった、トータルのコストとリスクを正直にお伝えします。
「数字のマジック」に騙されないよう、しっかりチェックしましょう！
