岡山市でリースバックをご検討の方へ
「住宅ローンの返済が苦しい…」 「老後の資金に不安がある…」 「でも、住み慣れた岡山のこの家は手放したくない」
このようなお悩みを抱える岡山市の皆様にとって、「リースバック」は非常に魅力的な選択肢の一つです。自宅を売却してまとまった資金を得ながら、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みは、生活の基盤を変えずに資金問題を解決できる可能性があります。
しかし、いざ検討を始めると、「仲介手数料はかかるの？」「売却代金以外に、どんな費用が必要？」といった費用の疑問が次々と出てくるのではないでしょうか。
リースバックの取引は、通常の不動産売買とは少し異なる点があり、特に仲介手数料については「発生するケース」と「発生しないケース」が存在します。
こんにちは。岡山市の不動産全般をサポートする「すもっと」です。 この記事では、岡山市でリースバックを検討されている方が費用で損をしないために、以下の点を詳しく解説します。
- リースバックの仲介手数料がかかる場合とかからない場合
- 手数料以外に必要となる諸費用や税金
- 費用を賢く節約するための4つの方法
岡山の不動産を知り尽くしたプロの視点で、リースバックを賢く活用するための知識をお伝えします。
＼お気軽にご相談ください！／
リースバックの仲介手数料、かかる？かからない？
リースバックの費用を考える上で、最も大きな項目の一つが「仲介手数料」です。この手数料の有無は、リースバックの取引形態によって決まります。
仲介手数料が「発生する」ケース（仲介）
「仲介」とは、私たち「すもっと」のような不動産会社が、お客様（売主）と買主（リースバック業者）の間に入り、取引をまとめる形態です。
不動産会社が買主を探し、契約条件の交渉や手続きをサポートするため、その成功報酬として仲介手数料が発生します。
- メリット: 専門家が間に入るため、複数のリースバック業者から最も良い条件（高い売却価格、適正な家賃）を引き出せる可能性が高まります。中立的なアドバイスがもらえるのも強みです。
- デメリット: 仲介手数料という費用がかかります。
仲介手数料が「発生しない」ケース（直接買取）
「直接買取」とは、リースバック業者が自ら買主となり、お客様の不動産を直接買い取る形態です。
間に不動産会社が入らないため、仲介手数料は発生しません。
- メリット: 仲介手数料がかからないため、その分の費用を抑えられます。また、取引がスピーディーに進む傾向があります。
- デメリット: 比較対象がいないため、提示された売却価格や家賃が適正かどうか、ご自身で見極める必要があります。
【注意】「手数料ゼロ」でも「事務手数料」がかかる場合
直接買取で「仲介手数料無料」とうたっていても、別途「事務手数料」や「コンサルティング料」といった名目で、売却価格の3％～5％程度の費用を請求されるケースがあります。
これは宅地建物取引業法で上限が定められた仲介手数料とは異なり、業者が独自に設定する費用です。契約前には、必ず総額でいくらかかるのか見積書で確認しましょう。
仲介手数料の計算方法（上限）
仲介手数料が発生する場合、その計算方法は通常の不動産売買と同じく、宅地建物取引業法で上限が定められています。
＜仲介手数料の速算式（税別）＞ 売買価格が400万円を超える場合： （売買価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税
例えば、岡山市のご自宅が2,000万円で売れた場合の仲介手数料（上限）は、 （2,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1（消費税10%） ＝ 72万6,000円 となります。
仲介手数料以外も！リースバックでかかる諸費用一覧
リースバック契約では、仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。岡山市でご自宅をリースバックする際、全体でどれくらいの費用を見込むべきか把握しておきましょう。
1. 売買契約でかかる費用
- 印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。売買価格によって金額が変わります。（例：1,000万円超5,000万円以下なら1万円 ※軽減措置適用時）
- 抵当権抹消費用: 住宅ローンが残っている場合、ローン完済と同時に抵当権を抹消する登記費用です。司法書士への報酬を含め、数万円程度かかります。
2. 賃貸借契約でかかる費用
売却と同時に結ぶ賃貸契約のための費用です。
- 敷金・礼金: 一般的な賃貸と同様、家賃の数ヶ月分（業者の設定による）が必要です。
- 家賃保証会社の保証料: 保証人を立てる代わりに保証会社の利用を求められることが多く、初回に家賃の30%～100%程度かかります。
- 火災保険料（家財保険）: 建物の保険は新オーナー（リースバック業者）が加入しますが、ご自身の家財道具を守るための保険は、入居者（お客様）が別途加入する必要があります。
リースバックと「税金」の関係
リースバックはご自宅の「売却」です。そのため、税金にも影響が出ます。
1. 譲渡所得税（売却益が出た場合）
家を売った金額が、その家を買った時の金額（取得費）や売るための費用（譲渡費用）より多い場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。
ただし、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」という特例があり、一定の条件を満たせば、利益が3,000万円までなら税金がかかりません。岡山市のご自宅に長くお住まいだった場合は、適用できる可能性が高いです。
2. 住宅ローン控除が受けられなくなる
リースバックで所有権が移転するため、もし住宅ローン控除（減税）を受けていた場合、その適用は終了となります。
3. 相続税対策としての活用
岡山市にある不動産をそのまま相続させると、分割が難しくトラブルになるケースもあります。リースバックで現金化しておくことで、遺産分割がスムーズになり、相続税の納税資金を確保できるというメリットもあります。
【重要】リースバック費用を賢く節約する4つの方法
リースバックでかかる費用をできるだけ抑え、手元に残る資金を最大化するための4つの方法をご紹介します。
1. 複数の業者から見積もりを取る
これは最も重要です。リースバックと一口に言っても、業者によって「買取価格」や「売却後の家賃設定」は全く異なります。
岡山市内や岡山県に対応しているリースバック業者は多数あります。必ず3社以上から見積もり（査定）を取り、以下の点を比較しましょう。
- 買取価格（売却価格）はいくらか？
- 家賃はいくらになるか？（高すぎないか？）
- 事務手数料やその他の費用は明確か？
- 買い戻し（将来的に家を買い戻す権利）の条件はどうか？
2. 仲介手数料ゼロの「直接買取」業者を選ぶ
費用を確実に節約する方法として、不動産会社を介さず「直接買取」を行うリースバック業者を選ぶ方法があります。ただし、前述の通り「事務手数料」の有無と金額は必ず確認してください。
3. 交渉可能な費用項目を知っておく
家賃や事務手数料などは、業者によっては交渉の余地がある場合があります。特に、複数の業者の見積もりを比較材料として提示することで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
ただし、無理な交渉は禁物です。買取価格が高くなれば、その分家賃も高くなるのが一般的です。トータルバランスを見て判断しましょう。
4. 契約前に「隠れコスト」を徹底チェック
契約書は隅々まで確認しましょう。特に以下の点は要注意です。
- 修繕費用の負担範囲: 一般的な賃貸と異なり、リースバックでは「小規模な修繕は入居者負担」となっている場合があります。どこまでが自己負担か明確にしましょう。
- 賃料改定の可能性: 将来的に家賃が値上がりする可能性はないか。
- 鑑定評価費用や測量費: これらを別途請求されないか。
まとめ：岡山市のリースバックは「すもっと」にご相談ください
リースバックの仲介手数料は、「仲介」なら発生し、「直接買取」なら発生しません。ただし、直接買取でも事務手数料がかかる場合があるため、総額での比較が不可欠です。
リースバックは非常に便利な仕組みですが、費用体系が複雑なため、知識がないまま進めると「思ったより手元にお金が残らなかった」「家賃が高くて住み続けられない」といった失敗にも繋がりかねません。
私たち「すもっと」は、岡山市の不動産事情に精通したプロフェッショナルとして、お客様の状況を第一に考えます。
- 中立的なご提案: リースバックが最適か、それとも通常の売却が良いかなど、お客様のメリットを最優先に考えた選択肢をご提案します。
- 最適な業者選定: 仲介をお選びいただいた場合も、岡山市の不動産価値を正しく評価し、お客様に最も有利な条件を提示するリースバック業者を選定・交渉します。
- 費用の透明化: 複雑な諸費用や税金についても、一つひとつ分かりやすくご説明し、ご不安を取り除きます。
岡山市で「住宅ローンの返済が厳しい」「老後資金を確保したい」など、不動産に関するお悩みをお持ちなら、まずは「すもっと」の無料相談をご利用ください。お客様にとって最善の解決策を一緒に見つけましょう。
＼お気軽にご相談ください！／
