岡山市内で実家を相続したものの、長年空き家となっている戸建ての売却に悩む人が増えています。思い出のある実家だからこそ、売却にはためらいや不安がつきものです。しかし、相続後の空き家を放置しておくと、固定資産税や維持管理費用などのコストだけでなく、不法侵入や放火といった防犯・安全面のリスクも高まります。本記事では、空き家売却にかかる基本的な手続きの流れと、譲渡所得税・3000万円特別控除（空き家特例）など税務上のポイント、節税策を専門家がわかりやすく解説します。
相続した空き家売却の手続きの流れ
相続した不動産を売却するには、まず 相続人全員で遺産分割協議 を行い（遺産分割協議書を作成）、売却する物件の名義を故人から相続人に変更する 相続登記 を済ませる必要があります 。次に、不動産会社に査定を依頼して市場価格を把握します 。査定額をもとに仲介会社と媒介契約を結び、売出価格を決定して購入希望者を募集します。内覧や価格交渉のうえで購入希望者と売買契約を締結し、物件を引渡します。売却後は、得た利益（譲渡所得）について翌年3月15日までに 確定申告 を行い、所得税・住民税を納付します 。
空き家の維持コストと放置のリスク
- 固定資産税・都市計画税：空き家でも毎年課税されます 。近年は空き家管理の規制が強化されており、特定空き家や管理不全空家に認定されると、住宅用地特例が外れて税額が最大6倍になることもあります 。
- 維持管理費：空き家を保つためには草刈りや剪定、定期的な補修、火災保険料などの費用が継続的にかかります 。特に遠方に住む相続人は現地へ赴く交通費も無視できません 。
- 防犯・事故リスク：老朽化した空き家は放火や不法侵入の標的になりやすく、近隣への危害が発生すると損害賠償問題に発展する恐れがあります 。所有し続ける間、高額な税金や維持費負担が毎年発生することを考えると、売却も選択肢に入れましょう 。
譲渡所得税と空き家特例（3000万円控除）
譲渡所得（売却益）とは、売却価格からその不動産の取得費や売却時の諸経費を差し引いた利益のことです。この譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡の場合、所得税30％＋住民税9％（合計39％）ですが、所有期間が5年超の長期譲渡では所得税15％＋住民税5％（合計20％）となり、長期保有ほど税率が低く抑えられます 。
さらに、相続した空き家を売却する際は「空き家特例」と呼ばれる3000万円特別控除が適用できます。要件を満たせば、譲渡益から最高3,000万円を控除でき、税負担を大幅に軽減できます 。ただし、この特例を受けるにはいくつかの条件があります。主な条件として「相続開始から3年目の年末までに売却する」「売却代金が1億円以下である」「被相続人が生前に居住していた住宅（※昭和56年5月31日以前築）であること」などがあります 。相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円に制限される点にも注意が必要です 。
3000万円控除適用のポイントと申告手続き
控除を適用するには 確定申告 が必要です。売却による譲渡所得が生じた年の翌年3月15日までに申告書を提出します。申告書には「譲渡所得の内訳書」を添付し、売却した不動産の登記事項証明書（相続登記後のもの）や要件を満たしていることを証明する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を準備します 。この確認書は市区町村役場で発行され、被相続人が当該住宅に居住していたことなどが記載されています 。控除を受けることで課税所得が大きく下がりますが、要件や必要書類の確認はもれなく行いましょう。
Torus不動産のサポート内容
岡山市を拠点とするTorus不動産（「すもっと」）は、相続や空き家売却に関する専門的なサポートを提供しています。経験豊富なスタッフが地域密着のネットワークを活かして現地査定・売却相談を無料で承り 、査定結果をもとに最適な売却プランをご提案します。相続税や譲渡所得税の申告については、提携する税理士・司法書士（福田好子税理士事務所・朝日税理士法人など）が連携して対応いたします 。空き家の売却でお困りの方は、ぜひお気軽にTorus不動産までご相談ください。
相続した実家の処分は心理的負担も大きいものですが、税金やコストの面で最適な方法を選べば大幅な節税につながります。専門家のアドバイスを得ながら早めに売却を検討することで、安心して空き家問題を解決しましょう。
