「もう40年以上経った家なんて、誰も買わないんじゃないか…」そう諦めかけている方は、岡山でも少なくありません。
結論から言います。築40年の戸建てでも、条件次第で売れます。大切なのは「売れるかどうか」を正しい基準で判断することです。
この記事では、岡山市を中心に数多くの築古物件に関わってきた経験をもとに、築40年の戸建てが売れるかどうかを判断するための具体的な基準を整理します。「うちの実家はどうなんだろう」と思っている方に、ぜひ最後まで読んでいただければと思います。
築40年の戸建てが「売れる・売れない」を分ける5つの判断基準
築年数は、売却可否を決める「一つの要素」にすぎません。築40年という数字だけを見て諦めるのは早いです。実際には、以下の5つの観点から総合的に判断する必要があります。
① 立地・エリアの需要
岡山市内でも、エリアによって築古戸建ての需要は大きく異なります。たとえば、岡山市北区の人気学区や、利便性の高い幹線道路沿いのエリアでは、築年数が古くても「土地として」の需要が根強くあります。一方で、市街化調整区域や山間部・過疎化が進む地域では、同じ築40年でも買い手がつきにくい傾向があります。
「土地の価値で売れる立地かどうか」が、まず最初の判断ポイントです。
② 建物の状態（耐震性・雨漏り・シロアリ）
1981年（昭和56年）6月以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に該当します。築40年というと、おおよそ1985年前後の建物になるため、新耐震基準が適用されたケースが多い一方で、築43〜44年以上（1981年6月以前に建築確認を受けた物件）は旧耐震基準に該当する可能性がある点に注意が必要です。
旧耐震基準の建物は、住宅ローンの利用が制限される場合があり、一般の買い手には売りにくくなります。ただし、買取業者であれば旧耐震でも対応できるケースがあります。
また、雨漏りやシロアリの被害がある場合も「売れない」ではなく「現状のまま売る方法を選ぶ」という判断が正解になることがあります。修繕費をかけても回収できないケースが多いからです。
③ 権利関係の複雑さ
相続が絡む築古戸建ての場合、名義が亡くなった親御さんのままになっているケースが珍しくありません。名義変更（相続登記）が済んでいないと、売却の手続きを進めることができません。
また、共有名義（兄弟姉妹で相続した場合など）の場合は、全員の同意が必要になります。権利関係がシンプルであるほど、売却はスムーズに進みます。
なお、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記しないと過料が科される可能性があるため、放置は禁物です（詳しくは司法書士などの専門家にご確認ください）。
④ 道路付け・接道状況
建物が建っている土地が、幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合、「再建築不可」となる可能性があります。再建築不可の土地は、通常の住宅ローンが利用できず、買い手が限られます。ただし、買取業者への売却という選択肢は残ります。
古い住宅地や路地奥の物件では、この接道条件を満たしていない物件が岡山市内でも一定数あります。まずは現地確認や役所調査で確認することをおすすめします。
⑤ 空き家の状態・管理状況
築40年の戸建てで売却が難しくなるもう一つの理由が、長期間空き家として放置されていることによる建物の急速な劣化です。人が住まなくなると、換気不足・湿気・害虫の影響で建物の痛みが加速します。
定期的に管理されていた物件と、何年も放置された物件では、同じ築年数でも状態が大きく異なります。「少し前まで人が住んでいた」「定期的に掃除していた」という物件は、それだけで評価が上がる可能性があります。
岡山で築40年の戸建てを売るなら「仲介」か「買取」か
築古戸建ての売却方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。どちらが向いているかは、物件の状態と売主の事情によって変わります。
仲介が向いているケースは、建物の状態が比較的良好で、立地も良く、一般の買い手が住宅ローンを使って購入できる見込みがある場合です。時間をかけて売り出すことで、より高い価格を目指せる可能性があります。
買取が向いているケースは、以下のような状況です。
- 旧耐震基準で住宅ローンがつきにくい
- 雨漏り・シロアリなど建物に問題がある
- 荷物や家財が大量に残っている
- 相続登記がまだ済んでいない
- 早期に現金化したい
- 県外在住で何度も岡山に来られない
買取の場合、仲介より売却価格は低くなる傾向がありますが、仲介手数料がかからず、修繕費・片付け費用・維持管理コストがかからない分、手取り額の差が思ったより小さくなるケースも少なくありません。
「荷物が大量に残っている」は売却を諦める理由にならない
築40年の戸建てを相続した方からよく聞くのが、「家の中に親の荷物がそのままで、とても売れる状態じゃない」という声です。
しかし、不動産買取の場合、家財・荷物をそのままの状態で買い取ってもらえるケースがあります。遺品整理業者に依頼すると、一般的に数十万円単位の費用がかかることも珍しくありません。その費用を節約できるだけでも、実質的な手取りが大きく変わってきます。
すもっと（Torus不動産合同会社）では、荷物・家財はそのままの状態での買取に対応しています。「片付けてから売る」という前提を外すだけで、売却への心理的ハードルがぐっと下がることがあります。
また、相続登記（名義変更）がまだ済んでいない場合も、提携する司法書士と連携してまとめて対応できる体制を整えています。「登記のことはよくわからない」という方でも、窓口を一本化して進められるのは大きなメリットです。
岡山の築古戸建て、売る前に「査定」で現実を知ることが第一歩
「売れるかどうか」を知るために、まず必要なのは査定です。
査定を依頼することは、売却を決断することではありません。「今の状態で、どの程度の価格になるのか」「そもそも売れる可能性があるのか」を確認するための情報収集です。
築40年の戸建ては、一般的な不動産ポータルサイトで調べても参考になる事例が少なく、地元の業者に実態を聞くのが近道です。岡山市内の築古物件の動向は、地元密着の業者でなければ正確に把握できない部分も多いからです。
査定の際に確認しておきたいポイントは以下のとおりです。
- 買取価格の目安（仲介での売り出し価格との比較）
- 現状のまま売れるかどうか（荷物・修繕の要否）
- 相続登記が必要かどうか（名義の確認）
- 売却にかかる期間の目安
これらを確認した上で、仲介・買取のどちらが自分の状況に合っているかを判断するのが、正しい順番です。
まずは相談を。岡山の築古戸建て、すもっとに気軽に聞いてください
「うちの築40年の家、本当に売れるんだろうか」という疑問は、プロに聞くのが早いです。
すもっと（Torus不動産合同会社）では、岡山市を中心とした岡山県内の築古戸建てについて、無料で査定・ご相談に対応しています。強引な営業は一切しませんので、「まずは話だけ聞きたい」という段階でも安心してご連絡ください。
県外にお住まいで岡山に来られない場合も、立ち会い不要でオンラインや電話・メールで査定・売却を進めることができます。荷物の片付けも、相続登記の手続きも、まとめてご相談いただけます。
「売れるかどうかわからないから相談しにくい」と感じる必要はありません。わからないからこそ、相談するのです。まずは一度、すもっとにお気軽にお声がけください。
「まだ買うか（売るか）決めていない」そんな段階でも大歓迎です。
強引な営業は一切いたしません。あなたが抱えるモヤモヤとした不安を整理する「作戦会議」の場として、お気軽にご活用ください。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地：島根県出雲市
- 趣味：ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 保有資格：宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
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