「リースバックで足元を見られたくない」岡山市で優良な買い手を見極める3つのポイント

「家を売ってもそのまま住み続けられます！」 ネットやテレビCMでそんな魅力的なキャッチコピーを見て、すがる思いでリースバックの査定を申し込んだのに、提示された見積書を見て愕然としませんでしたか？

「買取価格は相場の半分以下なのに、毎月の家賃は今のローンより高いじゃないか……」

事業の資金繰りやローンの支払いに苦しみ、それでも「娘の受験が終わるまでは絶対にこの家で踏ん張りたい」と父親としての責任を果たそうとしている哲也さん。藁にもすがる思いだったのに、完全に弱みに漬け込まれ、足元を見られたような悔しさと怒り。そのお気持ち、痛いほどよくわかります。

「リースバック業者は、みんな血も涙もないのか」と絶望しているかもしれませんが、諦めるのはまだ早いです。 結論から申し上げます。リースバックは「誰に売るか」で条件が天と地ほど変わります。足元を見てくる悪徳業者もいれば、あなたの状況を理解し、適正な価格で伴走してくれる優良な投資家も岡山市には確実に存在します。

Torus不動産合同会社（すもっと）が、不動産業界の裏側を包み隠さず暴露し、あなたが二度と足元を見られず「優良な買い手」を見極めるための3つのポイントを本音で解説します。

なぜリースバック業者は「足元を見た」査定を出すのか？

そもそも、なぜ最初の業者はあんなにも理不尽な条件を提示してきたのでしょうか。 それは、リースバック業者の本質が「不動産を使った投資ビジネス」だからです。彼らはボランティアではありません。「できるだけ安く買い叩き、高い家賃を取って利回りを上げ、将来あなたが出て行った後に高く転売して儲ける」ことが最大の目的なのです。

「この人はお金に困って焦っているから、どんな悪条件でも飲むだろう」 そう判断された瞬間、彼らの容赦ない買い叩きが始まります。だからこそ、あなたは正しい知識を武器にして対抗しなければなりません。

優良な買い手を見極める3つのポイント

ポイント1：家賃の「利回り設定」が透明であるか

リースバックの家賃は、「買取価格 × 期待利回り ÷ 12ヶ月」という計算式で決まります。 足元を見てくる業者は、この利回りを「年10％〜12％」という暴利で設定してきます。（例：1,000万円で買い取った家なら、年間家賃100万円＝月額約8.3万円）。

【優良な買い手の見極め方】 優良な投資家や企業は、岡山市の一般的な利回りである「年6％〜8％程度」で計算してくれます。見積もりを出されたら、必ず「この家賃は、買取価格に対して何％の利回りで計算されていますか？」と質問してください。ここを誤魔化す業者は即刻NGです。

ポイント2：将来の「買戻し価格」が現実的か

今は苦しくても、事業が軌道に乗れば「数年後に家を買い戻したい」とお考えではないでしょうか。 悪質な業者は、契約書に「買戻し価格は、売却価格の1.5倍とする」といった非現実的な金額をこっそり忍ばせています。1,000万円で売った家を1,500万円で買い戻すなど、事実上不可能です。

【優良な買い手の見極め方】 良心的な買い手であれば、買戻し価格は「売却価格の1.1倍〜1.2倍程度（登記費用などの諸経費分のみ上乗せ）」に設定してくれます。将来の買戻しまで見据えた現実的な出口戦略を一緒に考えてくれるかどうかが、最大の分かれ目です。

ポイント3：全国一律のAI査定ではなく「岡山市の相場」を見ているか

全国展開している大手企業は、現地の様子を見もせず、データだけの「机上査定」で最も安全な（安い）価格を叩き出してきます。あなたの家の「日当たりの良さ」や「学区の人気の高さ」「内装の綺麗さ」などは一切評価されません。

【優良な買い手の見極め方】 岡山市の超ローカルな相場を知り尽くした地元の投資家や企業を探すことです。彼らは「このエリアなら、将来もし退去されてもすぐに次の借り手が見つかるから、少し高めの金額で買い取っても大丈夫だ」と、物件の真の価値を評価してくれます。

あなたはもう一人ではありません。Torus不動産が「交渉の盾」になります

「理屈はわかったけれど、自力でそんな優良な投資家を岡山市で見つけるなんて不可能だ」 そう思われるのも当然です。一般の方が、水面下にいる個人投資家や優良ファンドに直接アクセスする手段はありません。

だからこそ、私たちTorus不動産合同会社（すもっと）を「交渉の代理人」として使ってください。 私たちは、自社で安く買い叩くようなことはしません。岡山市の相場を知り尽くした仲介のプロとして、私たちが独自にネットワークを持つ「複数の優良な投資家・ファンド」に対してコンペ（競争入札）を行い、あなたにとって一番有利な条件（高く買って、安く貸してくれる）を引き出します。

業者から「お金に困っている素人」として足元を見られる状況は、今日で終わりにしましょう。 不動産のプロである私たちがあなたの盾となり、間に立ってバチバチに交渉します。「娘さんの受験が終わるまで、今の家で笑顔で暮らす」という絶対の目標を守り抜くため、まずは一度、他社で出された査定書を持って私たちにご相談ください。秘密厳守で、必ず道を開きます。

【この記事の監修・執筆者】

伊藤 祐哉（いとう ゆうや） Torus不動産（すもっと） 営業部

• 出身地： 島根県出雲市
• 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
• 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
• 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級

【メッセージ】 新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。 「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！