岡山市北区でマイホームを建てるため、おすすめの土地や不動産をお探しの方も多いのではないでしょうか。
しかし、良い土地探しは「価格」や「立地」だけで決めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。
それは、土地ごとに定められた「建築制限」です。
特に重要なのが「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」。この2つを理解していないと、「買った土地に、建てたい家が建てられない」という事態になりかねません。
今回は、岡山市北区での不動産探しにも欠かせない基礎知識「建ぺい率」「容積率」の違いと、知っておくべき建築制限について解説します。
土地と建物の総額予算を把握しながら、賢い家づくりをサポートする「すもっと」が、専門家の視点でお伝えします。
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「建ぺい率」と「容積率」決定的な違いとは？
マイホームを建築する際、必ず守らなければならないルールが「建ぺい率」と「容積率」です。この2つは、都市計画法に基づき、地域ごとに上限が定められています。
- 建ぺい率：「敷地面積」に対する「建築面積」の割合
- 容積率：「敷地面積」に対する「延べ床面積」の割合
言葉は似ていますが、意味は全く異なります。
建ぺい率＝土地を上から見たときの「建物の影」の割合
建ぺい率は、その土地を真上から見たときに、建物がどれくらいの割合を占めているかを示す数値です。
たとえば、2階建ての家なら、1階と2階のうち、床面積が広いほうの面積（＝建築面積）で計算されます。
この制限があるおかげで、敷地内に適度な空地（庭や通路）が確保され、日当たりや風通し、そして万が一の火災時の延焼防止にも役立っています。
容積率＝土地に対して「どれだけ大きな（広い）家」を建てられるかの割合
容積率は、建物のすべての階の床面積を合計した「延べ床面積」が、敷地面積に対してどれくらいの割合かを示す数値です。
建ぺい率は、土地の何％を建物が覆うかなので100%を超えることはありませんが、容積率は2階建て、3階建てと階を重ねるため、「200%」といった数値になることもあります。
具体例で計算してみよう
言葉だけでは分かりにくいので、具体例で計算してみましょう。
【例】
- 敷地面積：150㎡
- 1階の床面積：90㎡
- 2階の床面積：60㎡
＜建ぺい率の計算＞
建築面積（この場合、広いほうの1階の床面積）は90㎡です。
90㎡（建築面積） \150㎡（敷地面積） = 0.6
よって、建ぺい率は60% となります。
＜容積率の計算＞
延べ床面積は、1階と2階の合計（90㎡ + 60㎡ = 150㎡）です。
150㎡（延べ床面積） \150㎡（敷地面積） = 1.0
よって、容積率は100% となります。
岡山市北区での土地探しにも重要！建築制限の注意点
なぜこの2つの数字が、岡山市北区での不動産探しに重要なのでしょうか。
それは、「この土地には、この上限までの家しか建てられません」という厳しい制限があるからです。
たとえば、岡山市北区内でも、閑静な住宅街である「第一種低層住居専用地域」などでは、「建ぺい率50％、容積率100％」といった制限がかけられている土地が少なくありません。
この土地（仮に150㎡とします）で、先ほどの計算例の家（建ぺい率60%、容積率100%）は建てられるでしょうか？
- 容積率100% → 制限（100%）ギリギリOK
- 建ぺい率60% → 制限（50%）をオーバー！
この場合、建築確認申請が通らないため、この家は建てられません。
建ぺい率を50%（建築面積75㎡）まで小さくする設計変更が必要になります。
「広い土地を買って、大きな家を建てよう」
「3階建てにして、趣味の部屋を作ろう」
そう思っていても、容積率の上限が低ければ3階建ては建てられないか、建てられたとしても各階が非常に小さな家になってしまいます。
このように、建ぺい率と容積率の両方を守る必要があるため、理想のマイホームプランを実現するには、「土地購入前」にその土地の制限を正確に把握しておくことが絶対に必要なのです。
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まとめ
今回は、マイホーム建築の基礎知識である「建ぺい率」と「容積率」について解説しました。
岡山市北区で理想の不動産（土地）を見つけるには、この2つの制限を理解し、建てたい家のプランと照らし合わせることが不可欠です。
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