この記事のハイライト
● 【法改正】2024年から始まった「相続登記の義務化」。準備不足が売却の足かせに。
● **【金利上昇期】の注意点。**買主の「住宅ローン特約」による契約解除リスクが高まる。
● 売却後の高額請求を回避する「契約不適合責任」の正しい知識と対策。
● トラブル防止の鍵は、最新の市場を理解し、信頼できる不動産会社と連携すること。
2025年、不動産市場は金利の動向や法改正など、新たな局面を迎えています。大切な資産である不動産を、こうした変化の中で「納得のいく価格で、トラブルなく売却したい」という思いは、売主様にとって共通の願いでしょう。
しかし、情報収集や準備が不十分なまま売却を進めると、「こんなはずではなかった」と後悔する事態に陥りかねません。
そこで今回は、2025年の不動産売却で特に注意すべきトラブル事例と、その具体的な回避策を徹底解説します。法改正などの最新情報も盛り込んでいますので、これから売却をお考えの方は、ぜひご自身の状況と照らし合わせながら最後までご覧ください。
トラブル対策の要！信頼できる不動産会社の見極め方
具体的なトラブル事例の前に、最も重要な成功の秘訣をお伝えします。それは**「変化に対応できる、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこと」**です。
2025年の不動産市場は、売主様ご自身で全ての情報を追うのが困難なほど複雑化しています。だからこそ、最新の知識と豊富な経験を持つプロのサポートが不可欠です。売却を依頼する会社を選ぶ際は、以下の点をチェックしましょう。
- 査定価格の根拠を、現在の市場動向や法改正を踏まえて説明できるか？
- 売主様の状況に合わせた売却戦略を具体的に提案してくれるか？
- 担当者とのコミュニケーションが円滑で、ささいな疑問にも真摯に答えてくれるか？
安心できるパートナー選びが、後悔しない不動産売却の第一歩です。
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1. 【売却以前の問題？】準備段階でつまずくトラブル事例
近年、法改正により、売却活動を始める前の「準備」の重要性が増しています。
事例1：相続した実家、登記が終わっておらず売却できない！
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続した不動産の登記名義を被相続人（故人）のままにしておくと、そもそも売買契約を結ぶことができません。いざ買主が見つかったのに、そこから慌てて登記手続きを始めて、契約のタイミングを逃してしまうケースが想定されます。
- 回避策：相続が発生したら、速やかに法務局で相続登記を済ませましょう。手続きには司法書士などの専門家の力が必要な場合もあります。売却を決めているなら、査定依頼と並行して登記の状況を確認・準備することが重要です。
2. 【告知義務違反】「重要事項説明」をめぐるトラブル事例
重要事項説明の内容は、売主様からの情報提供が元になります。宅地建物取引士が説明者でも、情報の正確性に対する最終的な責任は売主様にも及びます。
事例1：境界線が未確定で、買主が隣人と紛争に
昔からの土地で境界が曖昧なまま売却。購入した買主がブロック塀を建てようとした際に隣人と揉めてしまい、売主に損害賠償を求められるケースです。
- 回避策：土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者立ち会いのもと**「境界確認書」**を作成しておきましょう。費用はかかりますが、将来のリスクを完全に排除できるため、必須の投資です。
事例2：ハザードマップと過去の浸水履歴の告知漏れ
近年、全国で豪雨災害が頻発しており、買主の防災意識は非常に高まっています。ハザードマップで浸水想定区域になっていることを伝えなかったり、過去の小さな床下浸水の事実を「大したことない」と伝えなかったりすると、後に重大な告知義務違反を問われる可能性があります。
- 回避策：ハザードマップを不動産会社と必ず確認し、その内容を買主に説明してもらいましょう。また、ご自身が知る範囲での過去の災害履歴（浸水、土砂災害など）は、どんなに些細なことでも正直に告知することが、結果的にご自身を守ります。
3. 【金利上昇で増加？】「売買契約解除」をめぐるトラブル事例
売買契約後も安心はできません。特に、金利が変動しやすい時期は、契約解除のリスクに注意が必要です。
事例1：買主の住宅ローン審査が通らず、白紙解除に
最も一般的な契約解除が「住宅ローン特約」によるものです。買主がローン審査に通らなかった場合、契約は白紙に戻り、売主は受け取った手付金を全額返金しなければなりません。
特に2025年は、金利上昇の影響で、事前審査は通ったものの、本審査の段階で金利が上がり、買主の返済計画が成り立たなくなり審査に落ちる、というケースが増える可能性があります。
- 回避策：契約前に、不動産会社を通じて買主の資金計画に無理がないか、金利上昇のリスクも考慮しているかなどを、それとなく確認してもらうことが重要です。特約の期日を短めに設定するなど、契約内容の工夫も有効です。
4. 【売却後が一番怖い】「契約不適合責任」をめぐるトラブル事例
「契約内容と違う！」として、売却後に買主から修理や減額、損害賠償などを請求されるのが「契約不適合責任」です。2020年の民法改正で、売主の責任は以前より重くなっています。
事例1：雨漏りやシロアリ被害など、隠れた不具合の発覚
「売る時点では知らなかった」では済まされないのが、この責任の怖いところです。特にシロアリ被害などは建物の根幹に関わるため、契約解除や高額な賠償に発展するリスクをはらんでいます。
- 回避策：売却前に**ホームインスペクション（建物状況調査）**を実施し、専門家の目で建物を診断してもらうことを強く推奨します。客観的な調査報告書があれば、不具合の有無を正確に告知でき、万が一のトラブル時にも有力な証拠となります。
事例2：管理不全の空き家で、想定外の責任追及
2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法により、放置された「管理不全空き家」に対する行政の目が厳しくなっています。庭の草木が隣地にはみ出していたり、外壁が剥がれ落ちそうだったりする状態で売却し、引き渡し後に隣家に被害を与えた場合、買主から管理責任を問われ、契約不適合とされる可能性があります。
- 回避策：長年空き家だった物件を売却する場合は、**売却前に最低限の管理（草刈り、危険箇所の補修など）**を行いましょう。管理状態も含めて正直に告知し、必要であれば「現状有姿（現況のまま引き渡す）」であること、および契約不適合責任の一部を免責する特約を、不動産会社と相談の上で検討しましょう。
まとめ：2025年の不動産売却を成功させるために
2025年の不動産売却では、これまでのトラブル対策に加え、
- 相続登記をはじめとする、売却前の法的な準備
- 金利上昇など、社会情勢が契約に与える影響の理解
- 空き家問題など、物件の管理状態への配慮
といった、より広い視点での準備が求められます。 これらの複雑な要素をすべてお一人で解決するのは困難です。だからこそ、最新の情報に精通し、あらゆるリスクを想定して的確なアドバイスをくれる不動産会社との連携が、これまで以上に重要になるのです。
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