💡 【結論】ローン支払い中の家でも売却できます！ただし「正確な査定」が絶対条件です
「転勤や離婚で今の家を手放したいけれど、まだ住宅ローンがたっぷり残っている…」
「ローンを完済していない家でも、不動産屋に査定してもらって売ることはできるの？」
マイホームの売却を検討される方の約7割は、住宅ローンの返済中にご相談に来られます。
「借金が残っている家なんて売れないのでは？」と不安に思うかもしれませんが、不動産とお金のプロとしてハッキリお伝えします。
「住宅ローンが残っている家でも、問題なく査定・売却は可能です！ただし、家を売ったお金でローンを『全額完済』することが絶対条件になります！」
この「売ったお金で完済できるかどうか」のシビアな見極めを間違えると、家を売るに売れない大パニックに陥ってしまいます。
今回は、岡山の住宅ローン問題に強いTorus不動産（すもっと）のFP（ファイナンシャルプランナー）資格保有スタッフが、ローン残債がある家の査定の真実と、絶対に知っておくべき2つのパターンを正直にお伝えします！
📊 あなたの家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」
住宅ローンが残っている家を売る場合、売却価格とローンの残高のバランスによって、状況は天国と地獄の「2つのパターン」に分かれます。
| パターン | 状況（売却価格 vs ローン残高） | 売却の難易度 |
| アンダーローン | 売れる金額 ＞ ローンの残高 （例：3,000万で売れて、ローンが2,000万） | 安全・スムーズ 売却代金でローンを完済し、残りのお金は手元に入ります。 |
| オーバーローン | 売れる金額 ＜ ローンの残高 （例：2,000万でしか売れず、ローンが3,000万） | 危険・要注意 売却代金だけでは借金を返せず、不足分を「自己資金（現金）」で一括返済しなければ家を売れません。 |
家を売却して買主様に引き渡す際、銀行の担保（抵当権）を外すために、ローンは1円残らず完済しなければなりません。
つまり、査定をする最大の目的は、「高く売れるか」を知ることではなく、「自分の家がアンダーローンなのか、オーバーローンなのか（自腹を切る必要があるのか）」を正確に知ることなのです。
🚨 要注意！一括査定サイトの「ウソの高額査定」が招く悲劇
「とりあえず一括査定サイトで、一番高く評価してくれた不動産屋に任せよう」
住宅ローンが残っている場合、この行動はあなたの人生を狂わせる致命的なミスになりかねません。
契約が欲しいだけの悪質な不動産会社は、わざと相場より高い査定額を提示し、お客様に「おっ！うちの家はアンダーローン（黒字）だ！」と勘違いさせます。
しかし、その高すぎる価格で家が売れるはずもなく、結局どんどん値下げをさせられます。
いざ買い手が見つかった時には、価格が下がりすぎて「オーバーローン（赤字）」状態に。
「契約の直前になって『ローンを完済するために、お客様の貯金から現金で300万円用意してください』と言われ、払えずに契約が白紙になった…」という悲惨なトラブルが後を絶たないのです。
🤝 Torus不動産（すもっと）の「FP査定」が選ばれる理由
私たちTorus不動産（すもっと）は、見せかけの高い査定額でお客様を騙し、後から自腹を切らせるような無責任な提案は絶対にいたしません。
🌟 解決策①：FP2級のプロが「1円単位」でシビアに計算！
お金のプロであるファイナンシャルプランナーが、お客様の現在のローン残高（返済予定表）と、仲介手数料や税金などの「すべての諸経費」を差し引いた上で、「アンダーローンになるか、オーバーローンになるか」を事前に完璧にシミュレーションします。
🌟 解決策②：「オーバーローン」でも手出しゼロで売る裏ワザ
もし査定の結果、売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）と判明しても諦めないでください。
「住み替えローン（新居のローンに、今の家の赤字分を上乗せして借りる方法）」の活用や、銀行と交渉して借金を少しずつ返す「任意売却」など、お客様の手出し（現金）がなくても安全に解決できる方法をプロがご提案します。
🌟 解決策③：確実な「直接買取」でローン完済の不安をゼロに
「いつ売れるか、最終的にいくらになるか分からないのは不安で眠れない」という方には、弊社や提携業者による「直接買取」をおすすめします。契約したその日に「確約された買取価格」が分かるため、ローン完済のスケジュールを狂いなく立てることができます。
📲 まずはLINEで1分！「ローン残債のシミュレーション」をお待ちしています
「ローンがあと〇〇万円残っているんだけど、うちの家はどっちのパターン？」
「買い替えを検討しているけれど、今の家を売って新居の頭金にできる？」
住宅ローンに関するデリケートなお悩みは、Torus不動産（すもっと）の公式LINEへお気軽にご相談ください🍑
「ローンがまだ残っている岡山市の家なんだけど…」とメッセージをお送りいただくだけで、FP資格を持つ専門スタッフが、スピーディーに現在の価値とローン完済までのロードマップをご提示いたします。
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【この記事の監修・執筆者】
伊藤 祐哉（いとう ゆうや）Torus不動産（すもっと） 営業部
- 出身地： 島根県出雲市
- 趣味： ゴルフ、野球観戦・野球をすること
- 誕生日： 1986年11月28日（キャリア10年）
- 保有資格： 宅地建物取引士 / ファイナンシャルプランナー（FP）2級
【メッセージ】
新築住宅を建てるための土地探しのお手伝いから不動産業をスタートし、今ではハウスメーカー様からも高い信頼をいただき多くの売却依頼を任せていただいています。
「あなたの良かった」だけでなく、「あなたから大切な物件を譲り受ける誰かの良かった」も守る。お取引に関わる皆様に本当に喜んでもらえる不動産屋を目指し、綺麗事を本気でやり遂げます！
