🏡 岡山市にお住まいの皆さまへ：自宅を「資産」に変える賃貸経営のすすめ
「自宅を賃貸に出してみたいけど、難しそう…」
「岡山の不動産相場は実際どうなの？」
今、老後の生活資金や将来のインフレ対策として、自宅の賃貸経営（マイホーム貸し）を検討される方が増えています。特に、転勤や住み替えで一時的に家を空ける予定の方にとって、自宅を売却せずに資産として活用できる賃貸経営は非常に魅力的です。
岡山県で不動産全般を取り扱う私たち「すもっと」が、自宅を貸すメリット、潜むリスク、そして賃貸経営を成功させるための重要なポイントを徹底的に解説します。
＼お気軽にご相談ください！／
1. 自宅賃貸経営を始めるための4つのステップ
初心者の方でも安心して始められるよう、自宅を賃貸物件として活用するまでの基本的な流れをご紹介します。
ステップ 1：複数の不動産会社に見積もりを依頼する
適正な家賃設定や、募集の得意分野を見極めるため、まずは複数の会社に査定を依頼しましょう。
ステップ 2：入居者の募集を依頼する不動産会社を選定する
査定額や提案内容、そして地域（岡山市内など）での実績を比較し、最も信頼できるパートナーを選びます。
ステップ 3：貸出前の準備として条件など内容の詳細を決める
「ペット可にするか」「契約期間はどうするか（普通 or 定期）」「敷金・礼金はいくらにするか」など、詳細な賃貸条件を決定します。
ステップ 4：入居者の募集を開始する
選定した不動産会社を通じて、入居者の募集を開始します。
2. 【不動産投資】自宅を貸すことの大きなメリット
賃貸経営は、単に家賃収入を得るだけではありません。将来の生活設計を豊かにする複数のメリットがあります。
✅ メリット 1：長期的な安定収入と老後資金の確保
健全な経営が確立すれば、毎月安定した家賃収入が得られます。これは、公的年金に依存しない老後の生活資金を確保する上で非常に大きな柱となります。
✅ メリット 2：住宅ローン完済前でも安心！「生命保険代わり」
団体信用生命保険（団信）に加入していれば、万が一契約者に何かあった場合、保険でローンが完済されます。
残債のない不動産を家族に資産として残すことができ、家族は家賃収入を得るか、売却してまとまった資金を得ることが可能です。
✅ メリット 3：賢く節税！税金対策としての効果
自宅にかかっていた様々な費用を、賃貸経営の「経費」として計上できます。
- 物件の管理費、修繕積立金
- 固定資産税、都市計画税
- 住宅ローンの金利（※条件あり）
- 減価償却費
これらを経費として計上することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
✅ メリット 4：インフレ対策としての不動産保有
近年、物価高騰が社会問題となる中、貨幣価値が下がるインフレーションにおいて、不動産という実物資産を保有し続けることは、資産を守る上で非常に有効な手段となります。
✅ メリット 5：資産を手放さず、維持管理に繋がる
長期的に空き家にしておくと、建物の劣化や盗難・放火のリスクが高まります。賃貸に出せば、居住者がいることで定期的な通風や掃除が行われ、建物の維持管理に繋がります。
3. 知っておくべき賃貸経営の代表的なリスクと対策
メリットばかりに目を向けていると、思わぬ失敗を招きかねません。賃貸経営に潜むリスクを理解し、事前にその対策を講じることが成功の鍵です。
| リスク | 概要と岡山市での留意点 | 対策（すもっとができること） |
| 空室が埋まらない | 家賃収入が途絶え、ローンの返済や管理費が所有者の負担になる。特に競合が多いエリアでは要注意。 | 地域相場に基づいた適正家賃設定、独自のネットワークを活用した迅速な入居者募集。 |
| 家賃滞納 | 人が住んでいるため強制退去が難しく、収入が減少する。 | 入居者審査の厳格化、保証会社への加入を必須とする。 |
| 経年劣化・老朽化 | 建物が古くなると入居者が集まりづらくなり、家賃を下げる必要が出てくる。 | 定期的なメンテナンス提案、市場ニーズに合わせたリフォームのアドバイス。 |
| 自然災害 | 地震、水害などにより建物が一瞬で失われる可能性。 | 各災害に対応した火災保険・地震保険への加入を徹底的にサポート。 |
| 入居者間のトラブル | 騒音、共用部の使い方など、トラブルが所有者にクレームとしてくる。 | 信頼できる管理会社を選定し、クレーム対応を代行する体制。 |
⚠️ 最重要ポイント：契約形態の選択（定期賃貸借契約）
将来的に自宅へ買い戻して住みたい可能性がある場合は、定期賃貸借契約を選択することをおすすめします。普通賃貸借契約では、一度貸すと所有者都合で契約の更新を拒絶することが難しくなります。
4. 賃貸経営を成功させるための大切なポイント
リスクを回避し、安定した収益を確保するために、特に重要な5つのポイントを解説します。
1. 適切な家賃設定
家賃は、入居希望者が物件を選ぶ際の最大の決め手です。高すぎると空室期間が長くなり、安すぎると収益が減ります。
【ポイント】
- 物件の周辺環境（駅からの距離、商業施設の有無）
- 岡山市内の地域ごとの家賃相場
- 周辺の競合物件の状態（築年数、設備）
これらの要素を総合的に判断し、適切な価格設定をしましょう。
2. 信頼できる入居者選び
家賃滞納や入居者間トラブルを回避するためには、入居者選びが最も重要です。不動産会社に任せきりにせず、審査基準や保証会社の利用についてしっかり相談しましょう。
3. 賃貸契約前の部屋の清掃・修繕
入居希望者の第一印象を良くするため、貸し出し前には必ず以下の対応を行いましょう。
- ハウスクリーニングによる部屋の徹底清掃
- 設備の故障や不具合の修理
- 劣化が激しい箇所の修繕（特に水回り）
清潔感は、入居者を増やすためのマストな条件です。
4. 確定申告の準備
自宅を賃貸として活用する場合、一定の所得があれば確定申告が必須となります。初年度は特に複雑に感じますが、経費計上による節税の機会でもあります。税理士の紹介や、申告方法について相談できる体制を整えましょう。
5. 【最も重要】不動産会社の選定
賃貸経営の成否は、パートナーとなる不動産会社で決まります。特に岡山エリアの賃貸市場を熟知し、入居者募集力と管理体制に強みを持つ会社を選ぶことが大切です。
- 空室募集への熱意とネットワーク
- 滞納やクレームへの対応スピード
- 修繕・リフォーム提案力
単に見積もりが高い会社ではなく、「この会社になら任せられる」という信頼関係を築ける会社を選んでください。
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「岡山市内でどれくらいの家賃が取れるのか知りたい」
「リスク対策や確定申告について詳しく聞きたい」
岡山県で不動産全般を長年手がけてきた私たちすもっとは、お客様の大切な自宅を資産として最大限に活かすお手伝いをいたします。地域の特性を知り尽くしたプロとして、お客様に最適な賃貸経営プランをご提案します。
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