岡山市で不動産の貸し借り（賃貸）や、相続などで借地権付きの物件に関わる際、「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」は避けて通れない大切な法律です。
しかし、専門用語が多く、「旧法と新法の違いは？」「普通借地と定期借地はどう違うの？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
この記事は、岡山市の不動産に関する「教科書」として、複雑な借地借家法を分かりやすく整理し、契約の種類や更新・終了のポイントを初心者にも理解できるように解説します。
岡山市の不動産全般を扱う「すもっと」が、プロの視点で基本から丁寧にご説明します。
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借地借家法とは？｜民法より優先される借主保護のルール
借地借家法は、土地や建物を貸す人（地主・家主）と借りる人（借地人・借家人）の間で起こりやすい不公平を調整するために作られた法律です。
もともと契約は「民法」という基本ルールに従いますが、民法だけだと、立場的に強くなりがちな貸主に対し、借主が不利になりやすいケースが多くありました。
そこで、借主の立場を守るための特別な法律として「借地借家法」が制定されたのです。
借地借家法は次のような特徴を持っています。
- 民法の「特別法」として位置づけられ、民法より優先して適用されます。
- 土地を借りて建物を建てる「借地契約」や、建物を借りる「借家契約」に適用されます。
- 借主の居住や事業の安定を守るため、契約更新・賃料改定・譲渡転貸など細かいルールが定められています。
つまり、借地借家法は「地主と借主が公平に付き合うための調整役」といえます。岡山市内で不動産（特に土地や古い建物）を相続した場合など、この法律が深く関わってくるケースは少なくありません。
旧法と新法の違い｜1992年（平成4年）が大きな境目
借地借家法は、1992年（平成4年）8月1日を境に大きく2つに分かれます。
- 1992年7月31日までに結ばれた契約
- 原則として「旧借地法」「旧借家法」（総称して旧法）が適用されます。
- 1992年8月1日以降に結ばれた契約
- 現行の「借地借家法」（新法）が適用されます。
岡山市内にも、戦前や戦後まもなくから続く借地契約は多く存在します。ご自身の持つ不動産がどちらの法律の対象になるかで、権利関係が大きく変わるため注意が必要です。
旧法の特徴
旧法は、借主を非常に強く保護する内容が中心でした。一度貸すと、地主側からの更新拒否が極めて難しく、「土地が半永久的に戻ってこない」と言われるほどでした。
新法の特徴
新法は、旧法の課題（貸主が土地を貸し渋り、市場の流動性が下がったこと）を踏まえ、地主と借主の権利のバランスを取ることを目的に設計されました。
特に大きな変更点は、「定期借地権」「定期借家契約」といった、更新がなく期間満了で必ず契約が終了する新しい制度が導入されたことです。
このように、1992年を境に「借主に厚く寄った旧法」から「地主と借主の調和を重視する新法」へと大きく方向転換が行われました。
【借地権の種類】土地を借りる権利の違い
ここからは、新法における「借地権（土地を借りる権利）」の種類を解説します。どの契約タイプかで、契約期間や更新の可否が全く異なります。岡山市で土地活用や借地権売買を検討する際の基本となる「不動産の教科書」的知識です。
1. 普通借地権｜更新できる借地契約
普通借地権は、契約が満了しても更新を前提とする借地契約です。
- 存続期間: 初回は原則30年以上。
- 更新後の期間: 1回目が20年以上、2回目以降は10年以上。
- 更新拒否: 地主が更新を拒むには、後述する**「正当事由」**（地主が自分で使う必要性など、よほどの理由）が必要です。地主の一存では止められません。
- 建物買取請求権: 契約が終了する際、借主は地主に対して「建物を時価で買い取ってほしい」と請求できます（建物買取請求権）。地主は原則拒否できません。
借主は長期的に安心して土地を使えますが、地主にとっては返還を求めにくい契約形態です。
2. 定期借地権｜更新できない借地契約
定期借地権は、契約期間が満了すれば必ず契約が終了し、更新がない仕組みです。地主にとっては返還時期が明確なため、土地利用計画を立てやすいメリットがあります。
この制度には、主に3つのタイプがあります。
| 種類 | 存続期間 | 用途 | 契約終了時 | 契約方法 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 制限なし（居住用・事業用OK） | 更地で返還（建物買取請求権なし） | 公正証書などの書面 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 事業用建物のみ（店舗・事務所など） | 更地で返還（建物買取請求権なし） | 公正証書による契約が必須 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 制限なし | 地主が建物を買い取る | 書面要件なし（ただし契約書推奨） |
すもっとのワンポイント
岡山市の郊外などで、大手ロードサイド店舗やファミリーレストランが立地しているケースでは「事業用定期借地権」が活用されていることが多くあります。一方、個人のマイホームでは「一般定期借地権」が利用されるケースがあります。
3. 旧法借地権｜1992年以前の契約（特に注意）
1992年以前に結ばれた契約に適用され続けている制度です。岡山市内の古くからの市街地や、先代から相続した土地・建物では、この旧法借地権が残っていることがよくあります。
- 特徴: 建物の構造によって契約期間が変わります。
- 堅固建物（鉄筋コンクリートなど）: 30年以上（定めがなければ60年）
- 非堅固建物（木造など）: 20年以上（定めがなければ30年）
- 更新: 更新は非常に強力に保護されており、地主が返還を求めるのは新法の「正当事由」よりもさらに困難です。
旧法借地権は権利関係が複雑化しやすく、売却や相続の際にトラブルになりがちです。岡山市で旧法借地権（または底地）のことでお悩みなら、専門知識を持つ不動産会社への相談が不可欠です。
【借家契約の種類】建物を借りる契約の違い
次に「借家契約（建物を借りる契約）」です。アパートやマンション、テナントの賃貸借契約はこちらに該当します。岡山市でお部屋探しや店舗物件を探す際にも関わる、最も身近な不動産ルールです。
1. 普通借家契約｜更新が前提の借家
一般的な賃貸借契約の多くがこれにあたります。
- 特徴: 更新を前提としており、借主が希望する限り、貸主（家主）からの更新拒否は困難です。
- 契約期間: 1年未満の契約は「期間の定めがない契約」とみなされます。
- 更新拒否: 貸主が更新を拒むには、借地権と同じく**「正当事由」**が必要です。単に「出ていってほしい」という理由だけでは認められません。
- 法定更新: 期間が満了しても、借主が住み続け、貸主が一定期間内に異議を述べなければ、自動的に前の契約と同じ条件で更新されます（法定更新）。
2. 定期借家契約｜更新なしで終了する借家
新法で導入された、更新がなく期間満了で必ず終了する契約です。
- 特徴: 契約期間を自由に設定できます（数ヶ月～数年）。「転勤の間だけ貸したい」「期間限定のプロジェクトで借りたい」といったニーズに対応できます。
- 成立要件（重要）:
- 書面による契約が必須です。
- 契約前に、貸主が借主に対し「この契約は更新がなく、期間満了で終了します」という内容を記した説明書面を交付し、説明しなければなりません。
- 終了通知: 期間が1年以上の場合、貸主は満了の1年前から6ヶ月前までの間に「契約が終了します」という通知を出す必要があります。
注意点
上記の「説明書面の交付・説明」を怠ると、せっかく定期借家契約を結んでも「普通借家契約」とみなされてしまい、更新拒否ができなくなる可能性があります。岡山市で不動産オーナーとして賃貸経営をされる方は、この手続きを徹底する必要があります。
契約更新と「正当事由」｜更新拒否は簡単ではない
普通借地権や普通借家契約において、貸主（地主・家主）が更新を拒否したり、解約を申し入れたりするために必要な「合理的な理由」を正当事由といいます。
これは、岡山市の不動産オーナー様にとっても、借主様にとっても非常に重要なポイントです。
正当事由が判断される要素
裁判所は、単一の理由ではなく、以下の要素を総合的に比較して判断します。
- 貸主側の事情: 貸主がその土地や建物を「自分で使う必要性」がどれだけ高いか（例：他に住む家がない、事業で切実に必要など）。
- 借主側の事情: 借主がその土地や建物を「引き続き使う必要性」がどれだけ高いか（例：生活の基盤、事業の拠点など）。
- これまでの経緯: 賃料の支払い状況、契約違反の有無など。
- 財産上の給付（立ち退き料）:
- 正当事由がやや弱い場合でも、貸主が借主に対して立ち退き料を支払うことで、正当事由が補強され、更新拒否が認められるケースがあります。
簡単に言えば、「単に『返してほしい』『地価が上がったから売りたい』という理由だけでは、正当事由は認められない」ということです。
譲渡・転貸と「承諾に代わる許可」
借地権（土地を借りる権利）を他人に売却（譲渡）したり、他人に又貸し（転貸）したりする場合、原則として地主の承諾が必要です。
- 無断譲渡・転貸のリスク:承諾を得ずに譲渡や転貸を行うと、地主との信頼関係を破壊したとして、契約を解除されるリスクがあります。
- 承諾料:承諾を得る際には、地主に「承諾料（名義変更料とも）」を支払うのが一般的です。
- 地主が承諾しない場合:もし地主が正当な理由なく承諾しない場合、借主は裁判所に対して**「地主の承諾に代わる許可」**を申し立てることができます。裁判所が諸事情を考慮し、許可を出すことがあります。
岡山市内で借地権付きの不動産売買を行う際は、この「地主の承諾」が最大のハードルになることが多く、不動産会社の仲介が不可欠です。
賃料（地代・家賃）の増減請求
借地借家法では、一度決めた賃料（地代・家賃）が、その後の経済事情（インフレ、地価の変動、近隣相場との乖離など）によって不相当になった場合、貸主・借主のどちらからでも賃料の増額または減額を請求できる権利（賃料増減請求権）を認めています。
- 請求の条件:固定資産税の上昇、地価・物価の変動、近隣相場の変動などにより、現在の賃料が「不相当」になった場合。
- 交渉の流れ:
- まずは当事者間で交渉（話し合い）を行います。
- 合意できない場合は、裁判所で調停を行います。
- 調停でも不成立の場合は、訴訟（裁判）で裁判所が妥当な賃料を判断します。
- 特約の効力:契約書に「賃料は一切増減しない」という特約があっても、この法律（借地借家法）の規定が優先されるため、増減請求権そのものを無くすことはできません。（※ただし、定期借家契約など一部例外あり）
【岡山市】借地借家法でよくある不動産トラブル
借地借家法は借主を守る仕組みですが、それゆえに貸主と借主の利害が対立しやすく、岡山市の不動産実務でも多くのトラブルが発生します。
- 建物の老朽化と建て替え（借地）
- 借主：「家が古いから建て替えたい」
- 地主：「承諾しない（承諾料が高い）」「建て替えると契約期間が延長されるから困る」
- 契約終了時の明け渡し交渉（借地・借家）
- 貸主：「正当事由がある（or 定期借家が満了した）から出ていってほしい」
- 借主：「立ち退き料を払ってほしい」「次の引越し先が見つからない」
- 賃料の増減や承諾料（借地・借家）
- 貸主：「固定資産税が上がったから地代（家賃）を上げたい」
- 借主：「近隣相場より高いから下げてほしい」
- 地主：「借地権の売却は認めるが、高額な承諾料を要求する」
借地借家法で困ったら「すもっと」へご相談ください
借地借家法の問題は、契約が「旧法」か「新法」か、「普通」か「定期」か、そして当事者間の事情によって、判断が全く異なります。
当事者同士の話し合いだけでは感情的になり、解決が難しいケースも少なくありません。
岡山市の不動産の「教科書」として
私たち「すもっと」は、岡山市で不動産全般（売買、賃貸、管理、相続）を幅広く扱ってきたプロフェッショナルです。
借地権や底地（地主側の権利）の売却、相続した古い借家の取り扱い、賃料交渉や更新トラブルなど、借地借家法が関わる複雑な問題も、お客様の立場に立って最適な解決策をご提案します。
法律の専門家である弁護士とも連携し、法的な手続きが必要な場合もスムーズにサポートが可能です。
トラブルが大きくなる前に、まずは岡山市の不動産事情に詳しい「すもっと」へお気軽にご相談ください。
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まとめ
借地借家法は、土地や建物の賃貸契約において、借主の権利を守りつつ、貸主とのバランスを図るための重要な法律です。
- 1992年を境に「旧法」と「新法」に分かれます。
- 契約には「普通（更新あり）」と「定期（更新なし）」があり、権利が大きく異なります。
- 貸主からの更新拒否には「正当事由」が必要で、簡単には認められません。
- 賃料の増減、譲渡・転貸の承諾はトラブルになりやすいポイントです。
岡山市で不動産を貸す・借りる・売る・相続する、いずれの場合も、ご自身の契約形態を「不動産の教科書」であるこの記事で確認し、基本を理解しておくことが、将来のトラブルを防ぐ最も大切な備えとなります。
